Virtuální home staging: co musí makléři od srpna označovat

Byt 3+1 je od odstěhování nájemníků prázdný. Bílé stěny, radiátor pod oknem. Na fotografiích to působí bezútěšně. Kolegyně proto nahraje snímky do aplikace pro staging. O deset minut později stojí v obývacím pokoji šedá rohová sedačka a na balkoně kvetou muškáty. Poptávky přicházejí rychle. Při první prohlídce ale zájemkyně znatelně zmlkne.

Pro inzeráty, jejichž fotografie vylepšené pomocí AI neodpovídají skutečné nemovitosti, se vžil pojem „Housefishing“. Euronews si v září položil otázku, zda proti tomu může něco udělat evropské nařízení o umělé inteligenci. Pro makléře vychází odpověď dost prakticky. Co bylo dosud otázkou stylu a slušnosti, je v mnoha případech povinností. Podle Evropské komise platí od 2. srpna 2026 pravidla transparentnosti podle článku 50 AI Actu.

Povinnost se týká i uživatele

Nařízení rozlišuje mezi výrobci nástrojů AI, tedy poskytovateli, a zavádějícími subjekty, které tyto nástroje používají v rámci své profesní činnosti. Realitní kancelář se svou aplikací pro staging je zavádějícím subjektem. Pro zavádějící subjekty je rozhodující odstavec 4. Kdo pomocí systému AI vytváří nebo upravuje obrazový, zvukový nebo video obsah, který se považuje za deepfake, musí uvést, že byl uměle vytvořen nebo pozměněn.

Podle návrhu pokynů Komise přitom nezáleží na úmyslu klamat. Staging v dobré víře se tedy týká stejně jako záměrně přikrášlená fotografie.

Zmatek často způsobuje druhé datum, 2. prosince 2026. Podle KPMG Rakousko odkládá takzvaný digitální omnibus do tohoto data pouze strojově čitelné označování ze strany poskytovatelů, jejichž systémy AI byly na trhu už před srpnem. Pro makléře se tím nic nemění. Jejich povinnost informovat platí už nyní.

Své konečné pokyny k článku 50 Komise zveřejnila 20. července 2026. Nejsou závazné, ukazují ale, jak Brusel pravidla chápe. Za porušení hrozí podle Cloud Security Alliance pokuty až do výše 15 milionů eur nebo 3 % celosvětového ročního obratu, podle toho, která částka je vyšší.

Proč zrovna fotografie bytů

U slova deepfake si člověk představí zfalšovaná videa politiků. Nařízení ale pojem vymezuje šířeji. Podle odborného blogu nicfab jde o obsah vytvořený nebo upravený pomocí AI, který se podobá existujícím osobám, předmětům, místům nebo událostem a může nepravdivě působit jako skutečný. Skutečný byt je právě takovým místem.

Komise dokonce výslovně uvádí jako příklad skutečnou fotografii prázdného bytu, který byl pomocí AI „zařízen“. Podle Euronews řadí EU takový snímek mezi obsah částečně upravený pomocí AI, který musí nést symbol transparentnosti AI. Kdo používá virtuální staging, měl by tedy počítat s tím, že označovat musí.

Kde vede hranice

Následující rozdělení je orientační vodítko z praxe, nikoli úřední seznam. Klasická postprodukce fotografií je zpravidla bezproblémová: zesvětlená kuchyně, opravené vyvážení bílé, srovnané sbíhající se linie, čistý ořez. Byt pak vypadá tak, jak by ho člověk viděl za dobrého světla.

Jinak je tomu ve chvíli, kdy něco přibude, zmizí nebo je nahrazeno. Patří sem vložený nábytek, vyměněná obloha, zelený trávník v únoru nebo sklep, ze kterého AI vymazala harampádí předchozího vlastníka. Takové snímky zveřejnit lze, ale jen s upozorněním.

Některé věci by se neměly zveřejňovat vůbec. Mapa od vody na stropě, která najednou chybí. Koupelna, která díky zkreslení působí větší. Výhled do zeleně bez sloupu elektrického vedení, který ve skutečnosti stojí přímo před ním. Vedle AI Actu nadále platí i právo nekalé soutěže, na což upozorňuje i poskytovatel AI úprav fotografií Immopix na příkladu vyretušovaných prasklin nebo plísně.

Upozornění na AI z klamání nedělá nic přípustného. Co zamlčuje vadu, do inzerátu nepatří, ať už je to označené, nebo ne.

V každodenní praxi pomáhá jednoduché měřítko. Pokud zájemce při prohlídce uvidí něco jiného než na fotografii, aniž by ho na to snímek připravil, něco není v pořádku.

Upozornění, které nelze přehlédnout

Podle pokynů Komise musí být upozornění jasně postřehnutelné a musí zaznít nejpozději při prvním kontaktu. Nestačí, je-li schované v podmínkách nebo v menu, a nestačí ani čistě strojově čitelné označení. Poznámka pod čarou na dvanácté straně prezentace nemovitosti tento požadavek sotva splní.

V praxi se osvědčuje dobře čitelný nápis v rohu snímku, který konkrétně říká, co se stalo. „Nábytek vložen pomocí AI“ informuje. „Obloha digitálně nahrazena“ také. „Profesionálně optimalizováno“ naopak spíše zastírá.

Ikona EU z dobrovolného kodexu chování pro transparentnost obsahu generovaného AI je jednou z možností, jak upozornění provést, není však samostatným předpisem. Komise a Rada pro AI v červenci kodex označily za vhodný nástroj k praktickému plnění povinností podle článku 50. Popisuje, jak mohou zavádějící subjekty umístit upozornění včetně ikony. Srozumitelný text přímo u snímku má přesto smysl, protože ne každý zájemce symbol zná.

Vzdělávací institut IVD navíc doporučuje zařadit do marketingu i nezměněnou originální fotografii. Praktické je pevné pořadí v inzerátu. Nejprve prázdná místnost, hned po ní zařízená varianta s poznámkou „Návrh zařízení, vytvořeno pomocí AI“. Při prohlídce pak nečeká žádné překvapení.

Co se ztratí v XML feedu

Málokterá kancelář dnes ještě spravuje portály ručně. Nemovitosti putují přes XML feed na několik platforem, které je zčásti předávají dál partnerským webům. Technické údaje o původu podle standardu C2PA jsou uložené přímo v souboru obrázku a podle Immopixu je portály mohou při nahrávání odstranit. Ani věta v popisu nemovitosti moc nepomůže, pokud seznam výsledků zobrazuje jen náhledový obrázek nebo pokud někdo fotku sdílí ve skupině v messengeru.

Proto patří upozornění viditelně vypálené přímo do obrázku. Pak putuje se souborem, kamkoli se dostane. Umístění vyzkoušejte na skutečné nemovitosti. Nápis, který v plném zobrazení vypadá dobře, bývá v malém náhledu často nečitelný nebo ho odřízne automatický ořez. Trochu odstupu od okraje a dostatečná velikost písma to většinou vyřeší.

Jedna věc zůstává ruční prací. Některé portály omezují nápisy nebo vodoznaky ve fotografiích a údaje v odborných článcích si v tomto ohledu odporují. Aktuální pravidla pro fotografie si u každého portálu, na který váš feed posílá data, přečtěte sami a v případě pochybností se zeptejte podpory dříve, než přenastavíte sto nemovitostí.

Pořádek ve složce s fotografiemi

Nejpozději ve chvíli, kdy se zájemce zeptá, jak koupelna doopravdy vypadá, se ukáže, zda má kancelář pořádek. Originál každé fotografie by měl zůstat uložený beze změn a odděleně od upravených verzí. Ke každému upravenému snímku patří krátká poznámka s nástrojem a zásahem, například „Aplikace pro staging, vložena pohovka a koberec“. Zabere to pár minut na nemovitost.

Kdo staging zadává externímu dodavateli, měl by si smluvně ošetřit, že mu bude hlášena každá úprava pomocí AI a že spolu s nimi dostane i originály. Informován by měl být i vlastník. Jedna věta ve smlouvě o zprostředkování, že upravené snímky budou označeny, ušetří pozdější diskuse o upozornění na jeho fotografiích. A brigádník, který v pátek nahrává inzeráty, musí pravidla znát stejně dobře jako vedení kanceláře.

Starší inzeráty a kanceláře ve Švýcarsku

Inzeráty zveřejněné před 2. srpnem 2026 není podle advokátní kanceláře Paul, Weiss nutné dodatečně označovat. Kdo ale nemovitost zveřejní nově nebo nahraje nové fotografie, spadá pod nová pravidla. Déle běžící inzeráty je nejlepší převést rovnou při nejbližší aktualizaci.

Pro švýcarské kanceláře není věc vyřešená jen proto, že Švýcarsko není členem EU. Podle konečných pokynů může podle Bird & Bird povinnosti vyvolat už samotné zveřejnění deepfaků na celosvětově přístupném internetu, i bez cíleného zaměření na trh EU. Kancelář v Basileji, která má zájemce o koupi z Freiburgu im Breisgau, by tedy měla označovat stejně jako kolegové za hranicí.

Kde tento průvodce končí

Tento článek téma obecně zasazuje do kontextu a nenahrazuje právní poradenství. Výklad se bude s prvními případy dále vyvíjet. U konkrétní nemovitosti nebo u smluv s dodavateli je správnou adresou advokátka nebo vlastní profesní asociace makléřů.

První krok pro vlastní kancelář

Vyhraďte si tento týden hodinu na aktivní inzeráty, jejichž fotografie byly nahrány po 2. srpnu. Každou upravenou fotografii zařaďte do jedné z výše uvedených skupin a poté si vytvořte šablonu upozornění, kterou budete používat u každé nové nemovitosti. Před každým zveřejněním pak stačí rychle zkontrolovat čtyři body:

• Originál je uložený a úprava zaznamenaná.
• Snímek nezamlčuje žádnou vadu.
• Každá vložená, odstraněná nebo nahrazená věc je ve snímku konkrétně pojmenována.
• Upozornění zůstává čitelné i v náhledu a odpovídá pravidlům portálu.

Kdo ukládá originální a upravené fotografie v záznamu nemovitosti stejně odděleně, například v makléřském softwaru jako ImotDesk, má v případě potřeby podklady rychle po ruce.