Virtuelles Home Staging: Was Makler seit August kennzeichnen müssen

Die Drei-Zimmer-Wohnung steht seit dem Auszug der Mieter leer. Weiße Wände, ein Heizkörper unter dem Fenster. Auf den Fotos wirkt das trostlos. Also lädt die Mitarbeiterin die Bilder in eine Staging-App. Zehn Minuten später steht ein graues Ecksofa im Wohnzimmer, auf dem Balkon blühen Geranien. Die Anfragen kommen schnell. Bei der ersten Besichtigung wird die Interessentin dann merklich still.

Für Inserate, deren KI-geschönte Bilder nicht zum echten Objekt passen, hat sich der Begriff „Housefishing“ eingebürgert. Euronews hat im September gefragt, ob die EU-KI-Verordnung dem etwas entgegensetzen kann. Für Makler fällt die Antwort ziemlich praktisch aus. Was bisher eine Frage von Stil und Anstand war, ist in vielen Fällen Pflicht. Seit dem 2. August 2026 gelten laut EU-Kommission die Transparenzregeln aus Artikel 50 des AI Act.

Die Pflicht trifft auch den Anwender

Die Verordnung unterscheidet zwischen den Herstellern der KI-Werkzeuge, den Anbietern, und den Betreibern, die diese Werkzeuge beruflich einsetzen. Das Maklerbüro mit seiner Staging-App ist Betreiber. Für Betreiber ist Absatz 4 entscheidend. Wer mit einem KI-System Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder verändert, die als Deepfake gelten, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder verändert wurden.

Auf eine Täuschungsabsicht kommt es nach dem Leitlinienentwurf der Kommission nicht an. Gut gemeintes Staging ist also genauso betroffen wie ein absichtlich geschöntes Bild.

Verwirrung stiftet oft ein zweites Datum, der 2. Dezember 2026. Nach Darstellung von KPMG Österreich verschiebt der sogenannte Digital Omnibus bis dahin nur die maschinenlesbare Markierung durch Anbieter, deren KI-Systeme schon vor August auf dem Markt waren. Für Makler ändert das nichts. Ihre Offenlegungspflicht gilt bereits.

Ihre endgültigen Leitlinien zu Artikel 50 hat die Kommission am 20. Juli 2026 veröffentlicht. Sie sind nicht verbindlich, zeigen aber, wie Brüssel die Regeln versteht. Bei Verstößen sind laut Cloud Security Alliance Bußgelder bis 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes möglich, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Warum ausgerechnet Wohnungsfotos

Beim Wort Deepfake denkt man an gefälschte Politikervideos. Die Verordnung fasst den Begriff weiter. Gemeint sind laut dem Fachblog nicfab KI-erzeugte oder -veränderte Inhalte, die existierenden Personen, Gegenständen, Orten oder Ereignissen ähneln und fälschlich als echt erscheinen können. Eine reale Wohnung ist ein solcher Ort.

Die Kommission nennt das echte Foto einer leeren Wohnung, die mit KI „eingerichtet“ wurde, sogar ausdrücklich als Beispiel. Euronews zufolge stuft die EU ein solches Bild als teilweise KI-verändert ein, das ein KI-Transparenzsymbol tragen muss. Wer virtuell stagt, sollte also davon ausgehen, dass er kennzeichnen muss.

Wo die Grenze verläuft

Die folgende Einteilung ist eine Orientierung aus der Praxis, keine amtliche Liste. Klassische Fotonachbearbeitung ist in der Regel unkritisch: eine aufgehellte Küche, ein korrigierter Weißabgleich, begradigte stürzende Linien, ein sauberer Zuschnitt. Die Wohnung sieht danach so aus, wie ein Mensch sie bei gutem Licht sehen würde.

Anders liegt der Fall, sobald etwas hinzukommt, verschwindet oder ersetzt wird. Eingefügte Möbel gehören dazu, ebenso ein getauschter Himmel, ein grüner Rasen im Februar oder ein Kellerraum, aus dem die KI das Gerümpel des Voreigentümers herausgerechnet hat. Solche Bilder darf man zeigen, aber nur mit Hinweis.

Manches sollte gar nicht erst veröffentlicht werden. Der Wasserfleck an der Decke, der plötzlich fehlt. Das Bad, das durch Verzerrung größer wirkt. Der Blick ins Grüne ohne den Strommast, der in Wirklichkeit davorsteht. Neben dem AI Act gilt weiter das Wettbewerbsrecht, worauf auch der KI-Bildanbieter Immopix am Beispiel wegretuschierter Risse oder Schimmelstellen hinweist.

Ein KI-Hinweis macht eine Täuschung nicht zulässig. Was einen Mangel verschweigt, gehört nicht ins Inserat, gekennzeichnet oder nicht.

Im Alltag hilft ein einfacher Maßstab. Sieht der Interessent bei der Besichtigung etwas anderes als auf dem Foto, ohne dass das Bild ihn darauf vorbereitet hat, stimmt etwas nicht.

Ein Hinweis, den man nicht übersieht

Nach den Leitlinien der Kommission muss der Hinweis klar wahrnehmbar sein und spätestens beim ersten Kontakt erfolgen. Versteckt in Bedingungen oder Menüs genügt er nicht, eine rein maschinenlesbare Markierung ebenso wenig. Eine Fußnote auf Seite zwölf des Exposés erfüllt das kaum.

In der Praxis bewährt sich ein gut lesbarer Schriftzug in einer Bildecke, der konkret sagt, was passiert ist. „Möbel mit KI eingefügt“ informiert. „Himmel digital ersetzt“ auch. „Professionell optimiert“ verschleiert dagegen eher.

Das EU-Icon aus dem freiwilligen Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte ist eine Möglichkeit, den Hinweis umzusetzen, aber keine eigene Vorschrift. Kommission und KI-Gremium haben den Kodex im Juli als geeignet eingestuft, um die Pflichten aus Artikel 50 praktisch zu erfüllen. Er beschreibt, wie Betreiber einen Hinweis samt Icon anbringen können. Ein verständlicher Text am Bild bleibt trotzdem sinnvoll, denn nicht jeder Interessent kennt das Symbol.

Das IVD-Bildungsinstitut empfiehlt außerdem, das unveränderte Originalfoto mit in die Vermarktung zu nehmen. Praktisch ist eine feste Reihenfolge im Inserat. Zuerst kommt der leere Raum, direkt danach die möblierte Variante mit dem Vermerk „Einrichtungsvorschlag, mit KI erstellt“. Bei der Besichtigung gibt es dann keine Überraschung.

Was im XML-Feed verloren geht

Kaum ein Büro pflegt seine Portale noch von Hand. Die Objekte gehen per XML-Feed an mehrere Plattformen, die sie teils an Partnerseiten weiterreichen. Technische Herkunftsangaben nach dem C2PA-Standard stecken in der Bilddatei selbst, und laut Immopix können Portale sie beim Upload entfernen. Auch ein Satz im Beschreibungstext hilft wenig, wenn die Trefferliste nur das Vorschaubild zeigt oder jemand das Foto in einer Messenger-Gruppe teilt.

Deshalb gehört der Hinweis sichtbar ins Bild eingebrannt. Dann reist er mit, wohin die Datei auch wandert. Testen Sie die Platzierung an einem echten Objekt. Ein Schriftzug, der in der Vollansicht gut aussieht, ist im kleinen Vorschaubild oft unleserlich oder fällt einem automatischen Zuschnitt zum Opfer. Etwas Abstand zum Rand und eine ausreichende Schriftgröße lösen das meist.

Ein Punkt bleibt Handarbeit. Manche Portale schränken Schriftzüge oder Wasserzeichen in Fotos ein, und die Angaben dazu in Fachartikeln widersprechen sich. Lesen Sie die aktuellen Bildrichtlinien jedes Portals, an das Ihr Feed liefert, selbst nach und fragen Sie im Zweifel beim Support, bevor Sie hundert Objekte umstellen.

Ordnung im Bildordner

Spätestens wenn ein Interessent fragt, wie das Bad wirklich aussieht, zeigt sich, ob das Büro Ordnung hält. Das Original jedes Fotos sollte unverändert und getrennt von den bearbeiteten Fassungen gespeichert bleiben. Zu jedem bearbeiteten Bild gehört eine kurze Notiz mit Werkzeug und Eingriff, etwa „Staging-App, Sofa und Teppich eingefügt“. Das kostet pro Objekt wenige Minuten.

Wer Staging an einen Dienstleister vergibt, sollte vertraglich festhalten, dass jede KI-Veränderung gemeldet wird und die Originale mitgeliefert werden. Auch der Eigentümer sollte Bescheid wissen. Ein Satz im Vermarktungsauftrag, dass bearbeitete Bilder gekennzeichnet werden, erspart später die Diskussion über den Hinweis auf seinen Fotos. Und die Aushilfe, die freitags die Inserate hochlädt, muss die Regeln genauso kennen wie die Büroleitung.

Altbestand und Büros in der Schweiz

Inserate, die vor dem 2. August 2026 veröffentlicht wurden, müssen laut der Kanzlei Paul, Weiss nicht nachträglich gekennzeichnet werden. Wer ein Objekt neu einstellt oder neue Bilder hochlädt, fällt aber unter die neuen Regeln. Länger laufende Inserate stellt man am besten bei der nächsten Aktualisierung gleich mit um.

Für Schweizer Büros ist die Sache nicht erledigt, nur weil die Schweiz kein EU-Mitglied ist. Nach den finalen Leitlinien kann laut Bird & Bird schon die Veröffentlichung von Deepfakes im weltweit zugänglichen Internet die Pflichten auslösen, auch ohne gezielte Ausrichtung auf den EU-Markt. Ein Büro in Basel mit Kaufinteressenten aus Freiburg im Breisgau sollte also genauso kennzeichnen wie die Kollegen jenseits der Grenze.

Wo dieser Leitfaden endet

Dieser Beitrag ordnet das Thema allgemein ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Auslegung wird sich mit den ersten Fällen weiterentwickeln. Bei einem konkreten Objekt oder bei Verträgen mit Dienstleistern sind eine Fachanwältin oder der eigene Maklerverband die richtige Adresse.

Der erste Schritt fürs eigene Büro

Nehmen Sie sich diese Woche eine Stunde für die aktiven Inserate, deren Bilder nach dem 2. August hochgeladen wurden. Ordnen Sie jedes bearbeitete Foto einer der Gruppen oben zu und legen Sie danach eine Hinweisvorlage an, die bei jedem neuen Objekt zum Einsatz kommt. Vor jeder Veröffentlichung reicht dann ein kurzer Blick auf vier Punkte:

• Das Original ist gespeichert und die Bearbeitung notiert.
• Das Bild verschweigt keinen Mangel.
• Jede eingefügte, entfernte oder ersetzte Sache ist im Bild konkret benannt.
• Der Hinweis bleibt auch im Vorschaubild lesbar und passt zu den Portalregeln.

Wer Original- und bearbeitete Fotos im Objektdatensatz ohnehin getrennt ablegt, etwa in einem Maklerprogramm wie ImotDesk, hat die Belege im Ernstfall schnell zur Hand.