Wirtualny home staging: co pośrednicy muszą oznaczać od sierpnia

Trzypokojowe mieszkanie stoi puste od wyprowadzki najemców. Białe ściany, grzejnik pod oknem. Na zdjęciach wygląda to ponuro. Pracownica wgrywa więc zdjęcia do aplikacji do stagingu. Dziesięć minut później w salonie stoi szary narożnik, a na balkonie kwitną pelargonie. Zapytania przychodzą szybko. Podczas pierwszej prezentacji zainteresowana klientka wyraźnie milknie.

Ogłoszenia, których upiększone przez AI zdjęcia nie odpowiadają rzeczywistej nieruchomości, zaczęto określać mianem „housefishingu”. Euronews zapytał we wrześniu, czy unijne rozporządzenie o sztucznej inteligencji może coś na to poradzić. Dla pośredników odpowiedź jest dość praktyczna. To, co dotąd było kwestią stylu i przyzwoitości, w wielu przypadkach stało się obowiązkiem. Według Komisji Europejskiej od 2 sierpnia 2026 roku obowiązują zasady przejrzystości z art. 50 AI Act.

Obowiązek dotyczy także użytkownika

Rozporządzenie rozróżnia producentów narzędzi AI, czyli dostawców, oraz podmioty stosujące, które wykorzystują te narzędzia zawodowo. Biuro pośrednictwa z aplikacją do stagingu jest podmiotem stosującym. Dla podmiotów stosujących kluczowy jest ust. 4. Kto za pomocą systemu AI generuje lub zmienia obrazy, treści audio lub wideo stanowiące deepfake, musi ujawnić, że zostały one sztucznie wygenerowane lub zmanipulowane.

Według projektu wytycznych Komisji zamiar wprowadzenia w błąd nie ma znaczenia. Staging w dobrej wierze jest więc objęty przepisami tak samo jak celowo upiększone zdjęcie.

Zamieszanie często wywołuje druga data: 2 grudnia 2026 roku. Jak wyjaśnia KPMG Austria, tzw. Digital Omnibus przesuwa do tego dnia jedynie obowiązek oznaczania w formacie nadającym się do odczytu maszynowego przez dostawców, których systemy AI były na rynku już przed sierpniem. Dla pośredników nic to nie zmienia. Ich obowiązek ujawnienia obowiązuje już teraz.

Ostateczne wytyczne dotyczące art. 50 Komisja opublikowała 20 lipca 2026 roku. Nie są wiążące, ale pokazują, jak Bruksela rozumie te przepisy. Według Cloud Security Alliance za naruszenia grożą kary do 15 milionów euro lub 3 procent światowego rocznego obrotu, w zależności od tego, która kwota jest wyższa.

Dlaczego akurat zdjęcia mieszkań

Słowo deepfake kojarzy się z fałszywymi nagraniami polityków. Rozporządzenie ujmuje to pojęcie szerzej. Według specjalistycznego bloga nicfab chodzi o treści wygenerowane lub zmienione przez AI, które przypominają istniejące osoby, przedmioty, miejsca lub zdarzenia i mogą niesłusznie sprawiać wrażenie autentycznych. Rzeczywiste mieszkanie jest właśnie takim miejscem.

Komisja wprost podaje jako przykład prawdziwe zdjęcie pustego mieszkania, które zostało „umeblowane” przy użyciu AI. Według Euronews UE kwalifikuje takie zdjęcie jako częściowo zmienione przez AI, które musi nosić symbol przejrzystości AI. Kto stosuje wirtualny staging, powinien więc zakładać, że musi go oznaczać.

Gdzie przebiega granica

Poniższy podział to orientacyjna wskazówka z praktyki, a nie urzędowa lista. Klasyczna obróbka zdjęć z reguły nie budzi zastrzeżeń: rozjaśniona kuchnia, skorygowany balans bieli, wyprostowane zbieżne piony, staranne kadrowanie. Mieszkanie wygląda po niej tak, jak człowiek zobaczyłby je przy dobrym świetle.

Inaczej jest, gdy coś zostaje dodane, usunięte lub zastąpione. Należą do tego wstawione meble, a także podmienione niebo, zielony trawnik w lutym czy piwnica, z której AI usunęła graty poprzedniego właściciela. Takie zdjęcia można pokazywać, ale tylko z oznaczeniem.

Niektórych zdjęć w ogóle nie należy publikować. Zaciek na suficie, który nagle znika. Łazienka, która dzięki zniekształceniu wydaje się większa. Widok na zieleń bez słupa energetycznego, który w rzeczywistości stoi przed oknem. Obok AI Act nadal obowiązują przepisy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, na co zwraca uwagę również dostawca zdjęć AI Immopix na przykładzie wyretuszowanych pęknięć czy śladów pleśni.

Oznaczenie AI nie czyni wprowadzenia w błąd dopuszczalnym. To, co ukrywa wadę, nie powinno trafić do ogłoszenia, oznaczone czy nie.

Na co dzień pomaga prosta miara. Jeśli zainteresowany klient podczas prezentacji widzi coś innego niż na zdjęciu, a zdjęcie go na to nie przygotowało, coś jest nie tak.

Oznaczenie, którego nie da się przeoczyć

Zgodnie z wytycznymi Komisji informacja musi być wyraźnie dostrzegalna i przekazana najpóźniej przy pierwszym kontakcie. Ukryta w warunkach lub menu nie wystarczy, podobnie jak samo oznaczenie w formacie do odczytu maszynowego. Przypis na dwunastej stronie karty oferty raczej nie spełnia tego wymogu.

W praktyce sprawdza się dobrze czytelny napis w rogu zdjęcia, który konkretnie mówi, co zostało zrobione. „Meble dodane przez AI” informuje. „Niebo zastąpione cyfrowo” również. „Profesjonalnie zoptymalizowane” raczej zaciemnia sprawę.

Ikona UE z dobrowolnego kodeksu praktyk dotyczącego przejrzystości treści generowanych przez AI to jeden ze sposobów realizacji oznaczenia, ale nie odrębny przepis. Komisja i Rada ds. AI uznały w lipcu ten kodeks za odpowiedni do praktycznego wypełniania obowiązków z art. 50. Opisuje on, jak podmioty stosujące mogą umieszczać oznaczenie wraz z ikoną. Zrozumiały tekst przy zdjęciu nadal ma sens, bo nie każdy zainteresowany zna ten symbol.

IVD-Bildungsinstitut zaleca ponadto uwzględnianie w marketingu również niezmienionego oryginalnego zdjęcia. W praktyce dobrze sprawdza się stała kolejność w ogłoszeniu. Najpierw pusty pokój, zaraz po nim wersja umeblowana z dopiskiem „Propozycja aranżacji, wygenerowana przez AI”. Podczas prezentacji nie ma wtedy niespodzianek.

Co ginie w feedzie XML

Mało które biuro aktualizuje jeszcze portale ręcznie. Oferty trafiają przez feed XML na kilka platform, które częściowo przekazują je dalej do serwisów partnerskich. Techniczne informacje o pochodzeniu zgodne ze standardem C2PA są zapisane w samym pliku graficznym, a według Immopix portale mogą je usuwać podczas przesyłania. Zdanie w opisie oferty też niewiele pomoże, jeśli lista wyników pokazuje tylko miniaturę albo ktoś udostępni zdjęcie w grupie na komunikatorze.

Dlatego oznaczenie powinno być na stałe wtopione w zdjęcie. Wtedy wędruje razem z plikiem, dokądkolwiek on trafi. Przetestuj umiejscowienie na rzeczywistej ofercie. Napis, który dobrze wygląda w pełnym widoku, w małej miniaturze bywa nieczytelny lub pada ofiarą automatycznego kadrowania. Odrobina odstępu od krawędzi i odpowiednia wielkość czcionki zwykle rozwiązują problem.

Jedna kwestia wymaga pracy ręcznej. Niektóre portale ograniczają napisy lub znaki wodne na zdjęciach, a informacje na ten temat w artykułach branżowych są sprzeczne. Sam przeczytaj aktualne zasady dotyczące zdjęć każdego portalu, do którego trafia Twój feed, a w razie wątpliwości zapytaj obsługę, zanim przestawisz sto ofert.

Porządek w folderze ze zdjęciami

Najpóźniej wtedy, gdy zainteresowany zapyta, jak naprawdę wygląda łazienka, okaże się, czy w biurze panuje porządek. Oryginał każdego zdjęcia powinien być przechowywany w niezmienionej postaci i oddzielnie od wersji edytowanych. Do każdego edytowanego zdjęcia należy krótka notatka o narzędziu i ingerencji, np. „aplikacja do stagingu, dodano sofę i dywan”. Zajmuje to kilka minut na ofertę.

Kto zleca staging usługodawcy, powinien zapisać w umowie, że każda zmiana dokonana przez AI będzie zgłaszana, a oryginały dostarczane razem z nią. Właściciel też powinien o tym wiedzieć. Jedno zdanie w umowie pośrednictwa o tym, że edytowane zdjęcia będą oznaczane, oszczędzi później dyskusji o oznaczeniach na jego zdjęciach. A osoba dorywczo zatrudniona, która w piątki wrzuca ogłoszenia, musi znać zasady tak samo jak kierownictwo biura.

Starsze ogłoszenia i biura w Szwajcarii

Według kancelarii Paul, Weiss ogłoszeń opublikowanych przed 2 sierpnia 2026 roku nie trzeba oznaczać wstecznie. Kto jednak wystawia ofertę na nowo lub wgrywa nowe zdjęcia, podlega nowym zasadom. Dłużej aktywne ogłoszenia najlepiej dostosować przy najbliższej aktualizacji.

Dla szwajcarskich biur sprawa nie jest zamknięta tylko dlatego, że Szwajcaria nie jest członkiem UE. Według Bird & Bird zgodnie z ostatecznymi wytycznymi już samo opublikowanie deepfake'ów w ogólnodostępnym internecie może uruchomić te obowiązki, nawet bez ukierunkowania na rynek UE. Biuro w Bazylei z kupującymi z Fryburga Bryzgowijskiego powinno więc oznaczać zdjęcia tak samo jak koledzy po drugiej stronie granicy.

Gdzie kończy się ten poradnik

Ten artykuł przedstawia temat w ogólnym ujęciu i nie zastępuje porady prawnej. Interpretacja przepisów będzie się rozwijać wraz z pierwszymi sprawami. W przypadku konkretnej nieruchomości lub umów z usługodawcami właściwym adresem jest prawniczka specjalizująca się w tej dziedzinie lub własne stowarzyszenie pośredników.

Pierwszy krok dla własnego biura

Zarezerwuj w tym tygodniu godzinę na aktywne ogłoszenia, których zdjęcia zostały wgrane po 2 sierpnia. Przypisz każde edytowane zdjęcie do jednej z powyższych grup, a następnie przygotuj szablon oznaczenia, który będzie stosowany przy każdej nowej ofercie. Przed każdą publikacją wystarczy wtedy szybko sprawdzić cztery punkty:

• Oryginał jest zapisany, a edycja odnotowana.
• Zdjęcie nie ukrywa żadnej wady.
• Każdy dodany, usunięty lub zastąpiony element jest konkretnie opisany na zdjęciu.
• Oznaczenie pozostaje czytelne także w miniaturze i jest zgodne z zasadami portali.

Kto i tak przechowuje oryginalne i edytowane zdjęcia oddzielnie w rekordzie oferty, na przykład w programie dla pośredników takim jak ImotDesk, w razie potrzeby szybko ma dowody pod ręką.