Енергийният сертификат в обявата: какво трябва да променят брокерите от 2027 г.

Една ключова дата за всяка обява

Първите разпоредби на Закона за модернизация на сградите (Gebäudemodernisierungsgesetz, накратко GModG) се прилагат от 29 юли 2026 г. Според информационния портал на германското федерално правителство Бундестагът и Бундесратът приемат закона на 10 юли. На 28 юли той е обнародван във Федералния държавен вестник (BGBl. 2026 I Nr. 226). Новите правила за енергийните сертификати обаче влизат в сила едва от 1 януари 2027 г.

За брокерските офиси тази дата е по-проблемна, отколкото изглежда. От този ден нататък ще има два вида енергийни сертификати и в зависимост от вида в обявата трябва да се посочат различни данни. Който досега използва един-единствен шаблон за експозе за всички имоти, ще трябва да го преработи. Това засяга и офиси в Австрия, Швейцария или Испания, които предлагат германски имоти в германски портали.

Какво изисква ЕС

В основата на GModG стои преработената Директива на ЕС за енергийните характеристики на сградите – Директива (ЕС) 2024/1275, най-често наричана EPBD. Съгласно съображение 67 от нея за сградите, които се предлагат за продажба или под наем, следва да има енергиен сертификат. Класът на енергийна ефективност и съответният показател трябва да фигурират във всички обяви. За самия сертификат директивата предвижда единен образец със затворена скала от A до G, като A означава сграда с нулеви емисии.

Директивата влиза в сила на 28 май 2024 г., а срокът за транспониране изтече на 29 май 2026 г. По данни на инициативата Renovate Europe към тази дата нито една от 27-те държави членки не е съобщила за пълно транспониране и всички са получили официално уведомително писмо от Европейската комисия. Германия въведе с GModG нови задължения за обявите. Директивата обаче се отнася за всички държави членки, така че и там правилата за обявите ще се променят.

Стар или нов сертификат

Според новата уредба решаваща е преди всичко датата на издаване на сертификата, а не датата на публикуване на обявата. Сертификатите, издадени преди 1 януари 2027 г., могат да се използват до края на десетгодишния им срок на валидност. Предсрочна подмяна не е необходима. За обяви с такъв сертификат съгласно § 112, ал. 3 и 4 GModG продължават да се изискват познатите данни: вид на сертификата, потребност или потребление на крайна енергия и основните енергийни източници, а при жилищните сгради – допълнително година на строеж и клас на енергийна ефективност.

Пример от практиката: тристайният апартамент в Лайпциг със сертификат на база реално потребление от 2019 г. през 2027 г. се обявява точно както досега. Ако в съседство се продава къща, чийто собственик е поръчал нов сертификат през февруари 2027 г., за тази обява се прилага новият списък. Два имота на една и съща улица – два различни набора задължителни данни.

Данните по § 87

За сертификатите, издадени от 1 януари 2027 г., § 87 GModG изисква в обявата да бъдат посочени, наред с другото: видът на сертификата, т.е. дали е сертификат на база енергийна потребност или на база реално потребление (законът препраща в тази връзка към § 81 и § 82), датата на издаване, годишната потребност от първична енергия в kWh/(m²·a), класът на енергийна ефективност, годината на строеж и основните енергийни източници за отопление. Проверете в сертификата за какъв вид става дума, а при съмнение се обърнете към издателя му.

Вместо стойността за крайна енергия в обявата занапред се посочва потребността от първична енергия. Вземете стойността директно от сертификата и не правете собствени преизчисления. Ново е и това, че списъкът изисква клас и година на строеж без досегашното ограничение само до жилищните сгради. Така те трябва да присъстват и в обявите за офиси, магазини или складови халета.

По отношение на скалата за енергийна ефективност източниците се разминават. Информационният портал на федералното правителство посочва класове от A до G изрично за нежилищните сгради (Приложение 10a). Един портал със съвети за собственици на жилища пък пише, че жилищните сгради запазват досегашните класове от A+ до H. Преди да финализирате шаблоните и падащите менюта, проверете това в официалния текст на закона или попитайте браншовата си асоциация. Полето за клас на енергийна ефективност трябва поне временно да допуска и двете скали.

Отговорност носи и брокерът

Съгласно § 87, ал. 1 GModG наред с продавачите и наемодателите изрично са задължени и брокерите на недвижими имоти, когато отговарят за публикуването. Това не е съвсем ново. Още през 2017 г. Федералният върховен съд потвърди отговорността на брокерите за енергийните данни в обявите от гледна точка на правото на конкуренцията (I ZR 232/16).

Нарушенията могат да доведат до глоби и предупредителни писма (Abmahnungen). Как да се прецени конкретният случай, може да каже специализиран адвокат. Затова който отговаря за обявата, трябва сам да сверява данните със сертификата и да не разчита единствено на информацията от собственика.

Какво още се променя

Съгласно § 80 GModG занапред енергиен сертификат трябва да се издава и представя и при продължаване на договор за наем, ако няма валиден. Досегашното изключение за паметниците на културата отпада. Който предлага защитена като паметник на културата стара вила, вече не може да се позовава на старото правило.

Според правителствения портал законът вече не предвижда сертификати на база реално потребление за нежилищни сгради. При продажба или отдаване под наем от 2027 г. е допустим само сертификат на база енергийна потребност – поне що се отнася до новоиздадените сертификати. Дали наличен сертификат на база реално потребление за нежилищна сграда може да се използва до изтичането му, не става ясно от източниците, анализирани за тази статия. Изяснете този въпрос с енергиен консултант или с браншовата си асоциация.

Освен това от 2027 г. енергийните сертификати ще се издават в цифров и машинночетим формат, а на хартия – само при поискване. В дългосрочен план това улеснява прехвърлянето на данни. В краткосрочен план бъдете готови собствениците да ви изпращат файл вместо разпечатка.

Преработка на шаблони, полета и фийдове

Специализиран сайт за енергийни сертификати съветва брокерите да въведат процес за обявите в два варианта. Логиката е ясна: грешките често възникват не в текста, а в полетата, от които той се генерира. Преработката може да се извърши в следната последователност:

• Прегледайте портфейла и за всеки имот въведете вид на сертификата, дата на издаване и дата на изтичане.
• Създайте шаблони за експозета и текстови модули във вариант „стар сертификат“ и вариант „нов сертификат“.
• Добавете в брокерския софтуер полета за дата на издаване, вид на сертификата и потребност от първична енергия.
• Тествайте XML експорта към всеки портал поотделно и проверете дали стойностите попадат в правилното поле на портала.

При теста на фийда си струва да проявите особено внимание. Ако даден портал все още не приема стойността за първична енергия като отделно поле и софтуерът я прехвърля по подразбиране в полето за крайна енергия, в обявата ще стои невярна информация. В офиса никой няма да го забележи, но един внимателен конкурент – да. След преминаването създайте по един тестов имот със стар и с нов сертификат и вижте готовата обява в портала. При неясноти ще ви помогне техническата поддръжка на портала, която познава актуалното описание на полетата.

Разговори със собствениците

Много собственици при думите „нов закон“ ще решат, че веднага им трябва нов сертификат. Като правило това не е така. Валидният стар сертификат може да продължи да се използва и точно това трябва да обясните при разговора за привличане на имота. Така спестявате разходи на клиента, а на себе си – забавяния. Единствено при сертификат на база реално потребление за нежилищна сграда трябва предварително да изясните дали може да се използва до изтичането му.

Друго е положението, ако сертификатът скоро изтича. Сертификат, който изтича през пролетта на 2027 г., може вече да не покрива продажба, продължаваща няколко месеца. Повдигнете такива случаи рано, най-добре още при приемането на поръчката. При нежилищните сгради се добавя и това, че новият сертификат трябва да е на база енергийна потребност. За него са нужни повече документи и енергиен консултант, който да има време. Който се обърне едва през декември, може да чака по-дълго.

Испания и останалите държави

Според оценката на компанията за оценки на имоти Tinsa към крайния срок Испания е транспонирала EPBD на около 60 процента. За обявите там продължава да се прилага Real Decreto 390/2021, според който всички оферти за продажба и наем трябва да съдържат енергийния етикет. Испански портал със съвети квалифицира нарушението като леко административно нарушение с глоба от 300 до 600 евро. Как ще се променят задължителните данни с пълното транспониране, все още не е ясно.

За Австрия, България, Гърция и Кипър при проучването за тази статия не разполагахме с надеждни данни за напредъка на транспонирането. Сигурно е само, че и тези държави трябва да транспонират EPBD. Брокерите там следва да се информират в компетентните органи и браншовите организации и още отсега да изградят шаблоните си така, че по-късно да могат лесно да добавят допълнителни полета.

Първата стъпка преди края на годината

През следващите седмици отделете един час и експортирайте активните си имоти в таблица с три колони: вид на сертификата, дата на издаване, дата на изтичане. Ако липсва информация, поискайте сертификата от собственика. От таблицата сама по себе си ще стане ясно кои имоти през 2027 г. ще се обявяват по стария и кои по новия образец и къде предстои разговор за нов сертификат. Отворените правни въпроси относно портфейла си изяснете със специализиран адвокат, енергиен консултант или браншовата си асоциация.