Świadectwo energetyczne w ogłoszeniu: co pośrednicy muszą zmienić od 2027 roku

Jedna data graniczna dla każdego ogłoszenia

Pierwsze przepisy niemieckiej ustawy o modernizacji budynków (Gebäudemodernisierungsgesetz, w skrócie GModG) obowiązują od 29 lipca 2026 roku. Według portalu informacyjnego rządu federalnego Bundestag i Bundesrat uchwaliły ustawę 10 lipca. 28 lipca została ogłoszona w Federalnym Dzienniku Ustaw (BGBl. 2026 I Nr. 226). Nowe przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej wchodzą jednak w życie dopiero 1 stycznia 2027 roku.

Dla biur pośrednictwa ta data jest bardziej problematyczna, niż się wydaje. Od tego dnia funkcjonują dwa rodzaje świadectw energetycznych, a w zależności od rodzaju w ogłoszeniu muszą się znaleźć inne informacje. Kto do tej pory korzysta z jednego szablonu karty oferty dla wszystkich obiektów, będzie musiał go przebudować. Dotyczy to również biur w Austrii, Szwajcarii czy Hiszpanii, które oferują niemieckie nieruchomości na niemieckich portalach.

Czego wymaga UE

U podstaw GModG leży znowelizowana unijna dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, czyli dyrektywa (UE) 2024/1275, zwykle określana skrótem EPBD. Zgodnie z jej motywem 67 dla budynków oferowanych do sprzedaży lub wynajmu powinno być dostępne świadectwo charakterystyki energetycznej. Klasa efektywności energetycznej i wskaźnik energetyczny mają być podawane we wszystkich ogłoszeniach. Dla samego świadectwa dyrektywa przewiduje jednolity wzór z zamkniętą skalą od A do G. Klasa A oznacza przy tym budynek zeroemisyjny.

Dyrektywa weszła w życie 28 maja 2024 roku, a termin jej transpozycji upłynął 29 maja 2026 roku. Według inicjatywy Renovate Europe w tym terminie żadne z 27 państw członkowskich nie zgłosiło pełnej transpozycji, a wszystkie otrzymały od Komisji Europejskiej wezwanie do usunięcia uchybienia. Niemcy ustawą GModG wprowadziły nowe obowiązki dotyczące ogłoszeń. Dyrektywa obowiązuje jednak wszystkie państwa członkowskie, więc także tam zmienią się zasady dotyczące ogłoszeń.

Stare czy nowe świadectwo

W nowych przepisach liczy się przede wszystkim data wystawienia świadectwa, a nie data publikacji ogłoszenia. Świadectwa wystawione przed 1 stycznia 2027 roku można stosować do końca ich dziesięcioletniego okresu ważności. Przedterminowa wymiana nie jest konieczna. W ogłoszeniach z takim świadectwem zgodnie z § 112 ust. 3 i 4 GModG nadal obowiązują dotychczasowe informacje: rodzaj świadectwa, zapotrzebowanie na energię końcową lub zużycie energii końcowej oraz główne nośniki energii, a w przypadku budynków mieszkalnych dodatkowo rok budowy i klasa efektywności energetycznej.

Przykład z praktyki: trzypokojowe mieszkanie w Lipsku ze świadectwem opartym na zużyciu energii z 2019 roku będzie w 2027 roku ogłaszane dokładnie tak jak dotychczas. Jeśli obok trafi na sprzedaż dom, którego właściciel w lutym 2027 roku zamówił nowe świadectwo, dla tego ogłoszenia obowiązuje nowy katalog. Dwa obiekty przy tej samej ulicy, dwa różne zestawy obowiązkowych informacji.

Informacje wymagane przez § 87

W przypadku świadectw wystawionych od 1 stycznia 2027 roku § 87 GModG wymaga w ogłoszeniu m.in. następujących informacji: rodzaju świadectwa, czyli czy jest to świadectwo oparte na zapotrzebowaniu na energię, czy na zużyciu energii (ustawa odsyła w tym zakresie do § 81 i § 82), daty wystawienia, rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną w kWh/(m²·a), klasy efektywności energetycznej, roku budowy oraz głównych nośników energii do ogrzewania. Warto sprawdzić w świadectwie, z jakim rodzajem mamy do czynienia, a w razie wątpliwości zapytać wystawcę.

Zamiast wartości energii końcowej w ogłoszeniu będzie teraz podawane zapotrzebowanie na energię pierwotną. Wartość należy przepisać bezpośrednio ze świadectwa i niczego samodzielnie nie przeliczać. Nowością jest również to, że katalog wymaga podania klasy i roku budowy bez dotychczasowego ograniczenia do budynków mieszkalnych. Obie informacje muszą więc znaleźć się także w ogłoszeniach dotyczących biur, lokali handlowych czy hal.

W kwestii skali efektywności źródła podają różne informacje. Portal informacyjny rządu federalnego wymienia klasy od A do G wyraźnie w odniesieniu do budynków niemieszkalnych (załącznik 10a). Z kolei jeden z portali poradnikowych dla właścicieli domów pisze, że budynki mieszkalne zachowają dotychczasowe klasy od A+ do H. Zanim ustalą Państwo szablony i pola wyboru, warto to zweryfikować w urzędowym tekście ustawy lub zapytać w swoim związku branżowym. Pole klasy efektywności energetycznej powinno przynajmniej przejściowo dopuszczać obie skale.

Odpowiedzialność spoczywa także na pośredniku

Zgodnie z § 87 ust. 1 GModG obowiązek ten oprócz sprzedających i wynajmujących wyraźnie dotyczy także pośredników w obrocie nieruchomościami, jeśli odpowiadają za publikację. Nie jest to całkowita nowość. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof) już w 2017 roku potwierdził, z perspektywy prawa konkurencji, odpowiedzialność pośredników za informacje energetyczne w ogłoszeniach (I ZR 232/16).

Naruszenia mogą skutkować grzywnami i wezwaniami do zaniechania naruszeń (Abmahnungen). Jak ocenić konkretną sytuację, wyjaśni wyspecjalizowany adwokat. Osoba odpowiedzialna za ogłoszenie powinna zatem sama porównać informacje ze świadectwem i nie polegać wyłącznie na tym, co przekazał właściciel.

Co jeszcze się zmienia

Zgodnie z § 80 GModG świadectwo energetyczne trzeba będzie wystawić i przedstawić także przy przedłużeniu umowy najmu, jeśli brak ważnego świadectwa. Dotychczasowe zwolnienie dla zabytków przestaje obowiązywać. Kto sprzedaje lub wynajmuje zabytkową willę, nie może więc już powoływać się na dawną regułę.

Według portalu rządowego ustawa nie przewiduje już świadectw opartych na zużyciu energii dla budynków niemieszkalnych. Przy sprzedaży lub wynajmie od 2027 roku dopuszczalne jest wyłącznie świadectwo oparte na zapotrzebowaniu na energię, w każdym razie w przypadku nowo wystawianych świadectw. Z przeanalizowanych na potrzeby tego artykułu źródeł nie wynika jednoznacznie, czy istniejące świadectwo oparte na zużyciu energii dla budynku niemieszkalnego można nadal stosować do upływu jego ważności. Tę kwestię warto wyjaśnić z doradcą energetycznym lub swoim związkiem branżowym.

Ponadto od 2027 roku świadectwa energetyczne będą wystawiane w formie cyfrowej i czytelnej maszynowo, a wersja papierowa będzie dostępna tylko na życzenie. W dłuższej perspektywie ułatwi to przenoszenie danych. W krótkim okresie należy się liczyć z tym, że właściciele zamiast wydruku przyślą plik.

Przebudowa szablonów, pól danych i feedów

Jeden z serwisów specjalizujących się w świadectwach energetycznych zaleca pośrednikom proces przygotowywania ogłoszeń w dwóch wariantach. Idea jest przekonująca: błędy często powstają nie w samym tekście, lecz w polach, z których tekst jest generowany. Przebudowę można sprawnie przeprowadzić w następującej kolejności:

• Przejrzeć portfel ofert i dla każdego obiektu zapisać rodzaj świadectwa, datę wystawienia i datę upływu ważności.
• Przygotować szablony kart ofert i bloki tekstowe w wariancie „stare świadectwo” i w wariancie „nowe świadectwo”.
• W oprogramowaniu dla pośredników dodać pola na datę wystawienia, rodzaj świadectwa i zapotrzebowanie na energię pierwotną.
• Przetestować eksport XML osobno dla każdego portalu i sprawdzić, czy wartości trafiają do właściwego pola na portalu.

Przy testowaniu feedów warto zachować szczególną staranność. Jeśli portal nie przyjmuje jeszcze wartości energii pierwotnej jako osobnego pola, a oprogramowanie zastępczo wstawia ją do pola energii końcowej, w ogłoszeniu pojawi się nieprawidłowa informacja. Nikt w biurze tego nie zauważy, ale uważny konkurent już tak. Po zmianie warto utworzyć po jednym obiekcie testowym ze starym i z nowym świadectwem i obejrzeć gotowe ogłoszenie na portalu. W razie wątpliwości pomoże wsparcie techniczne portalu, które zna aktualny opis pól.

Rozmowy z właścicielami

Wielu właścicieli na hasło „nowa ustawa” uzna, że od razu potrzebuje nowego świadectwa. Z reguły tak nie jest. Ważne stare świadectwo można nadal stosować i właśnie to warto wyjaśnić podczas rozmowy o pozyskaniu oferty. Oszczędza to klientowi kosztów, a Państwu opóźnień. Jedynie w przypadku świadectwa opartego na zużyciu energii dla budynku niemieszkalnego należy wcześniej ustalić, czy można je stosować do upływu ważności.

Inaczej jest, gdy świadectwo wkrótce traci ważność. Świadectwo, którego ważność kończy się wiosną 2027 roku, może nie wystarczyć na kilkumiesięczny proces sprzedaży lub najmu. Takie przypadki warto poruszyć wcześnie, najlepiej już przy przyjmowaniu zlecenia. W przypadku budynków niemieszkalnych dochodzi do tego fakt, że nowe świadectwo musi być świadectwem opartym na zapotrzebowaniu na energię. Wymaga ono więcej dokumentów i doradcy energetycznego, który znajdzie na to czas. Kto zapyta dopiero w grudniu, może czekać dłużej.

Hiszpania i pozostałe kraje

Według oceny firmy rzeczoznawczej Tinsa Hiszpania w wyznaczonym terminie wdrożyła EPBD w około 60 procentach. W odniesieniu do ogłoszeń nadal obowiązuje tam Real Decreto 390/2021, zgodnie z którym wszystkie oferty sprzedaży i najmu muszą zawierać etykietę energetyczną. Jeden z hiszpańskich portali poradnikowych kwalifikuje naruszenie jako lekkie wykroczenie administracyjne zagrożone grzywną od 300 do 600 euro. Nie wiadomo jeszcze, jak zmienią się obowiązkowe informacje po pełnej transpozycji.

W odniesieniu do Austrii, Bułgarii, Grecji i Cypru podczas zbierania materiałów do tego artykułu nie dysponowaliśmy wiarygodnymi informacjami na temat stanu transpozycji. Pewne jest jedynie to, że również te kraje muszą wdrożyć EPBD. Tamtejsi pośrednicy powinni zasięgnąć informacji we właściwych urzędach i stowarzyszeniach zawodowych, a swoje szablony już teraz przygotować tak, aby później bez większego nakładu pracy można było dodać kolejne pola.

Pierwszy krok przed końcem roku

Warto w najbliższych tygodniach poświęcić godzinę i wyeksportować aktywne oferty do tabeli z trzema kolumnami: rodzaj świadectwa, data wystawienia, data upływu ważności. Jeśli brakuje jakiejś informacji, należy poprosić właściciela o świadectwo. Z tabeli samo wyniknie, które obiekty będą w 2027 roku ogłaszane według starego, a które według nowego wzoru, oraz gdzie trzeba porozmawiać o nowym świadectwie. Otwarte kwestie prawne dotyczące Państwa portfela ofert warto wyjaśnić z wyspecjalizowanym adwokatem, doradcą energetycznym lub swoim związkiem branżowym.