Энергетический паспорт в объявлении: что маклерам нужно изменить с 2027 года

Одна дата для каждого объявления

Первые положения Закона о модернизации зданий (Gebäudemodernisierungsgesetz, сокращённо GModG) действуют с 29 июля 2026 года. По данным информационного портала федерального правительства, бундестаг и бундесрат приняли закон 10 июля. 28 июля он был опубликован в Федеральном вестнике законов (BGBl. 2026 I Nr. 226). Однако новые правила для энергетических паспортов вступают в силу только 1 января 2027 года.

Для маклерских агентств эта дата важнее, чем кажется. С этого дня существуют два типа энергетических паспортов, и в зависимости от типа в объявлении нужно указывать разные сведения. Тем, кто до сих пор использует один шаблон экспозе для всех объектов, придётся его переделать. Это касается и агентств в Австрии, Швейцарии или Испании, которые предлагают немецкие объекты на немецких порталах.

Чего требует ЕС

В основе GModG лежит пересмотренная Директива ЕС об энергетической эффективности зданий — Директива (ЕС) 2024/1275, которую обычно называют EPBD. Согласно пункту 67 её преамбулы, для зданий, выставленных на продажу или в аренду, должен быть энергетический паспорт. Класс энергоэффективности и энергетический показатель должны указываться во всех объявлениях. Для самого паспорта директива предусматривает единый образец с закрытой шкалой от A до G. При этом A обозначает здания с нулевыми выбросами.

Директива вступила в силу 28 мая 2024 года, срок её имплементации истёк 29 мая 2026 года. По данным инициативы Renovate Europe, к этой дате ни одно из 27 государств-членов не сообщило о полной имплементации, и все получили официальное уведомление Еврокомиссии о нарушении. Германия ввела новые требования к объявлениям через GModG. Но директива действует во всех государствах-членах, поэтому правила для объявлений меняются и там.

Старый или новый паспорт

По новому законодательству решающее значение имеет прежде всего дата выдачи паспорта, а не дата публикации объявления. Паспорта, выданные до 1 января 2027 года, можно использовать до окончания их десятилетнего срока действия. Досрочная замена не требуется. Для объявлений с таким паспортом согласно § 112 абз. 3 и 4 GModG по-прежнему действуют привычные требования: тип паспорта, расчётная потребность в конечной энергии или фактическое потребление конечной энергии и основные энергоносители, а для жилых зданий дополнительно — год постройки и класс энергоэффективности.

Пример из практики: трёхкомнатная квартира в Лейпциге с паспортом по фактическому потреблению 2019 года в 2027 году рекламируется точно так же, как и раньше. Если по соседству продаётся дом, владелец которого в феврале 2027 года заказал новый паспорт, к этому объявлению применяется новый перечень. Два объекта на одной улице — два разных набора обязательных сведений.

Сведения согласно § 87

Для паспортов, выданных с 1 января 2027 года, § 87 GModG требует указывать в объявлении, в частности, следующие сведения: тип паспорта, то есть паспорт по расчётной потребности или по фактическому потреблению (закон при этом ссылается на § 81 и § 82), дату выдачи, годовую потребность в первичной энергии в кВт·ч/(м²·год), класс энергоэффективности, год постройки и основные энергоносители для отопления. Проверьте по паспорту, какой у него тип, а в случае сомнений уточните у лица, выдавшего паспорт.

Вместо показателя конечной энергии в объявлении теперь указывается потребность в первичной энергии. Переносите значение непосредственно из паспорта и ничего не пересчитывайте самостоятельно. Новым является и то, что перечень требует указывать класс и год постройки без прежнего ограничения жилыми зданиями. Таким образом, оба показателя нужно указывать и в объявлениях об офисах, магазинах или складских помещениях.

Относительно шкалы энергоэффективности сведения расходятся. Информационный портал федерального правительства прямо называет классы от A до G для нежилых зданий (приложение 10a). Один из консультационных порталов для домовладельцев, напротив, пишет, что для жилых зданий сохраняются прежние классы от A+ до H. Прежде чем утверждать шаблоны и поля выбора, проверьте этот вопрос по официальному тексту закона или уточните в своей профессиональной ассоциации. Поле класса энергоэффективности должно, по крайней мере на переходный период, допускать обе шкалы.

Ответственность несёт и маклер

Согласно § 87 абз. 1 GModG, наряду с продавцами и арендодателями обязанность прямо возлагается и на маклеров по недвижимости, если они отвечают за публикацию. Это не совсем новость. Федеральный верховный суд (BGH) ещё в 2017 году подтвердил ответственность маклеров за энергетические сведения в объявлениях с точки зрения конкурентного права (I ZR 232/16).

Нарушения могут повлечь штрафы и досудебные предупреждения (Abmahnungen). Как оценивать конкретный случай, подскажет профильный юрист. Поэтому тот, кто отвечает за объявление, должен сам сверять сведения с паспортом и не полагаться только на слова собственника.

Что ещё меняется

Согласно § 80 GModG, энергетический паспорт теперь необходимо оформлять и предъявлять также при продлении договора аренды, если действующего паспорта нет. Прежнее исключение для памятников архитектуры отменяется. Тот, кто продаёт старинную виллу, находящуюся под охраной как памятник, больше не может ссылаться на прежнее правило.

По данным правительственного портала, для нежилых зданий закон больше не предусматривает паспортов по фактическому потреблению. При продаже или сдаче в аренду с 2027 года допускается только паспорт по расчётной потребности — во всяком случае, для вновь выдаваемых паспортов. Можно ли использовать имеющийся паспорт по фактическому потреблению для нежилого здания до окончания срока его действия, из источников, изученных для этой статьи, однозначно не следует. Уточните этот вопрос у энергоконсультанта или в своей ассоциации.

Кроме того, с 2027 года энергетические паспорта будут выдаваться в цифровом, машиночитаемом виде, а бумажный вариант — только по запросу. В долгосрочной перспективе это упростит перенос данных. В ближайшее же время будьте готовы к тому, что собственники станут присылать не распечатку, а файл.

Перестройка шаблонов, полей данных и фидов

Специализированный сайт, посвящённый энергетическим паспортам, советует маклерам выстроить процесс подготовки объявлений в двух вариантах. Логика понятна: ошибки часто возникают не в тексте, а в полях, из которых этот текст формируется. Перестройку удобно проводить в следующем порядке:

• Пройтись по всему портфелю объектов и для каждого зафиксировать тип паспорта, дату выдачи и дату окончания срока действия.
• Создать шаблоны экспозе и текстовые блоки в двух вариантах: «старый паспорт» и «новый паспорт».
• Добавить в программу для маклеров поля для даты выдачи, типа паспорта и потребности в первичной энергии.
• Протестировать XML-выгрузку отдельно для каждого портала и проверить, попадают ли значения в нужное поле портала.

При тестировании фида стоит проявить особую тщательность. Если портал ещё не принимает показатель первичной энергии как отдельное поле, а программа вместо этого подставляет его в поле конечной энергии, в объявлении окажется неверная информация. В офисе этого никто не заметит, а вот внимательный конкурент — вполне. После перехода создайте по одному тестовому объекту со старым и новым паспортом и посмотрите на готовое объявление на портале. При неясностях поможет техническая поддержка портала, которой известно актуальное описание полей.

Разговоры с собственниками

Услышав слова «новый закон», многие собственники решат, что им срочно нужен новый паспорт. Как правило, это не так. Действующий старый паспорт можно использовать и дальше — именно это и следует объяснить на встрече при привлечении объекта. Это сэкономит клиенту деньги, а вам — время. Лишь в случае паспорта по фактическому потреблению для нежилого здания нужно заранее выяснить, можно ли использовать его до окончания срока действия.

Иначе обстоит дело, если срок действия паспорта скоро истекает. Паспорт, срок которого заканчивается весной 2027 года, возможно, уже не покроет продажу, растянувшуюся на несколько месяцев. Обсуждайте такие случаи заранее, лучше всего уже при заключении договора. Для нежилых зданий добавляется ещё и то, что новый паспорт должен быть паспортом по расчётной потребности. Для него требуется больше документов и энергоконсультант, у которого найдётся на это время. Тому, кто обратится только в декабре, возможно, придётся ждать дольше.

Испания и другие страны

По оценке оценочной компании Tinsa, к установленному сроку Испания внедрила EPBD примерно на 60 процентов. Для объявлений там по-прежнему действует Real Decreto 390/2021, согласно которому все предложения о продаже и аренде должны содержать энергетическую этикетку. Один из испанских консультационных порталов квалифицирует нарушение как лёгкое административное правонарушение со штрафом от 300 до 600 евро. Как изменятся обязательные сведения после полной имплементации, пока неизвестно.

Достоверных данных о ходе имплементации в Австрии, Болгарии, Греции и на Кипре при подготовке этой статьи у нас не было. Известно лишь, что и эти страны обязаны внедрить EPBD. Маклерам в этих странах следует обратиться в компетентные органы и профессиональные ассоциации и уже сейчас выстроить шаблоны так, чтобы впоследствии без больших затрат можно было добавить дополнительные поля.

Первый шаг до конца года

Выделите в ближайшие недели час и выгрузите активные объекты в таблицу с тремя столбцами: тип паспорта, дата выдачи, дата окончания срока действия. Если каких-то данных не хватает, запросите паспорт у собственника. Таблица сама покажет, какие объекты в 2027 году будут рекламироваться по старой схеме, а какие по новой, и где пора поговорить о новом паспорте. Открытые правовые вопросы по вашему портфелю обсудите с профильным юристом, энергоконсультантом или своей ассоциацией.