Průkaz energetické náročnosti v inzerátu: co musí makléři od roku 2027 změnit

Jeden rozhodný den pro každý inzerát

První ustanovení zákona o modernizaci budov (Gebäudemodernisierungsgesetz, zkráceně GModG) platí od 29. července 2026. Podle informačního portálu spolkové vlády schválily Spolkový sněm a Spolková rada zákon 10. července. Ve Spolkovém zákoníku byl vyhlášen 28. července (BGBl. 2026 I Nr. 226). Nová pravidla pro průkazy energetické náročnosti však začnou platit až od 1. ledna 2027.

Pro realitní kanceláře je toto datum ošemetnější, než se na první pohled zdá. Od tohoto dne budou existovat dva druhy průkazů energetické náročnosti a podle druhu patří do inzerátu odlišné údaje. Kdo dosud používá jedinou šablonu exposé pro všechny nemovitosti, bude ji muset přepracovat. Týká se to i kanceláří v Rakousku, Švýcarsku nebo Španělsku, které nabízejí německé nemovitosti na německých portálech.

Co za tím požaduje EU

Za GModG stojí revidovaná směrnice EU o energetické náročnosti budov, směrnice (EU) 2024/1275, obvykle označovaná jako EPBD. Podle jejího bodu odůvodnění 67 má být pro budovy nabízené k prodeji nebo pronájmu k dispozici průkaz energetické náročnosti. Třída energetické náročnosti a příslušný ukazatel mají být uvedeny ve všech inzerátech. Pro samotný průkaz stanoví směrnice jednotný vzor s uzavřenou stupnicí od A do G. Třída A přitom označuje budovy s nulovými emisemi.

Směrnice vstoupila v platnost 28. května 2024, lhůta pro její provedení skončila 29. května 2026. Podle iniciativy Renovate Europe k tomuto datu žádný z 27 členských států neoznámil úplné provedení a všechny obdržely od Evropské komise výzvu. Německo vytvořilo zákonem GModG nové povinnosti pro inzerci. Směrnice však platí pro všechny členské státy, i tam se tedy pravidla pro inzeráty mění.

Starý, nebo nový průkaz

V nové právní úpravě rozhoduje především datum vystavení průkazu, nikoli datum zveřejnění inzerátu. Průkazy vystavené před 1. lednem 2027 lze používat až do konce jejich desetileté platnosti. Předčasná výměna není nutná. Pro inzeráty s takovým průkazem platí podle § 112 odst. 3 a 4 GModG nadále známé údaje: druh průkazu, potřeba konečné energie nebo spotřeba konečné energie a hlavní energonositele, u obytných budov navíc rok výstavby a třída energetické náročnosti.

Příklad z praxe: Byt 3+kk v Lipsku s průkazem založeným na spotřebě energie z roku 2019 bude v roce 2027 inzerován stejně jako dosud. Pokud se vedle začne prodávat dům, jehož vlastník si v únoru 2027 nechal vystavit nový průkaz, platí pro tento inzerát nový výčet. Dvě nemovitosti ve stejné ulici, dvě odlišné sady povinných údajů.

Údaje podle § 87

U průkazů vystavených od 1. ledna 2027 vyžaduje § 87 GModG v inzerátu mimo jiné tyto údaje: druh průkazu, tedy zda jde o průkaz založený na vypočtené potřebě energie, nebo na skutečné spotřebě (zákon přitom odkazuje na § 81 a § 82), datum vystavení, roční potřebu primární energie v kWh/(m²·a), třídu energetické náročnosti, rok výstavby a hlavní energonositele pro vytápění. Ověřte si v průkazu, o jaký druh jde, a v případě pochybností se obraťte na zpracovatele.

Místo hodnoty konečné energie bude v inzerátu nově uváděna potřeba primární energie. Hodnotu převezměte přímo z průkazu a nic sami nepřepočítávejte. Nové je také to, že výčet vyžaduje třídu a rok výstavby bez dosavadního omezení na obytné budovy. Oba údaje tak patří i do inzerátů na kanceláře, obchody nebo haly.

U stupnice energetické náročnosti se zdroje rozcházejí. Informační portál spolkové vlády uvádí třídy A až G výslovně pro nebytové budovy (příloha 10a). Poradenský portál pro majitele domů naproti tomu píše, že obytným budovám zůstanou dosavadní třídy A+ až H. Než definitivně nastavíte šablony a výběrová pole, ověřte si to v úředním znění zákona nebo se zeptejte svého profesního svazu. Pole pro třídu energetické náročnosti by mělo alespoň přechodně umožňovat obě stupnice.

Odpovědnost nese i makléř

Podle § 87 odst. 1 GModG jsou vedle prodávajících a pronajímatelů výslovně povinni také realitní makléři, pokud za zveřejnění odpovídají. Úplně nové to není. Spolkový soudní dvůr potvrdil odpovědnost makléřů za energetické údaje v inzerátech již v roce 2017 z hlediska soutěžního práva (I ZR 232/16).

Porušení může mít za následek pokuty a výzvy ke zdržení se protiprávního jednání. Jak posoudit konkrétní případ, vám vysvětlí specializovaný advokát. Kdo za inzerát odpovídá, měl by proto údaje sám porovnat s průkazem a nespoléhat se pouze na informace od vlastníka.

Co dalšího se mění

Podle § 80 GModG bude nutné průkaz energetické náročnosti nově vystavit a předložit i při prodloužení nájemní smlouvy, pokud není k dispozici platný průkaz. Dosavadní výjimka pro kulturní památky odpadá. Kdo nabízí památkově chráněnou historickou vilu, se tedy už nemůže opírat o staré pravidlo.

U nebytových budov podle vládního portálu zákon již průkazy založené na spotřebě energie nepředpokládá. Při prodeji nebo pronájmu bude od roku 2027 přípustný pouze průkaz založený na vypočtené potřebě energie, přinejmenším u nově vystavených průkazů. Zda lze stávající průkaz založený na spotřebě pro nebytovou budovu dále používat až do konce jeho platnosti, ze zdrojů vyhodnocených pro tento článek jednoznačně nevyplývá. Tento bod si vyjasněte s energetickým specialistou nebo se svým profesním svazem.

Kromě toho budou průkazy energetické náročnosti od roku 2027 vystavovány digitálně a ve strojově čitelné podobě, papírová verze bude jen na požádání. Dlouhodobě to usnadní přebírání dat. Krátkodobě počítejte s tím, že vám vlastníci místo výtisku pošlou soubor.

Úprava šablon, datových polí a exportů

Odborný web specializovaný na průkazy energetické náročnosti doporučuje makléřům proces inzerce ve dvou variantách. Myšlenka za tím je logická: chyby často nevznikají v textu, ale v polích, ze kterých se text skládá. V tomto pořadí lze úpravu dobře zvládnout:

• Projít nabídku nemovitostí a ke každé zaznamenat druh průkazu, datum vystavení a datum konce platnosti.
• Vytvořit šablony exposé a textové bloky ve variantě „starý průkaz“ a ve variantě „nový průkaz“.
• V makléřském softwaru doplnit pole pro datum vystavení, druh průkazu a potřebu primární energie.
• Otestovat XML export na každý portál zvlášť a zkontrolovat, zda se hodnoty dostanou do správného pole na portálu.

Testování exportu vyžaduje zvláštní pečlivost. Pokud portál zatím nepřijímá hodnotu primární energie jako samostatné pole a software ji náhradou vloží do pole pro konečnou energii, bude v inzerátu nesprávný údaj. V kanceláři si toho nikdo nevšimne, pozorný konkurent ale ano. Po přechodu založte po jedné testovací nemovitosti se starým a s novým průkazem a prohlédněte si hotový inzerát na portálu. V nejasných případech pomůže technická podpora portálu, která zná aktuální popis polí.

Rozhovory s vlastníky

Mnoho vlastníků si při zmínce o „novém zákoně“ bude myslet, že okamžitě potřebují nový průkaz. To zpravidla neplatí. Platný starý průkaz lze dále používat a přesně to byste měli vysvětlit na akviziční schůzce. Klientovi to ušetří náklady a vám zdržení. Jen u průkazu založeného na spotřebě pro nebytovou budovu byste si měli předem ověřit, zda jej lze používat až do konce platnosti.

Jiná situace nastává, pokud platnost průkazu brzy skončí. Průkaz, jehož platnost vyprší na jaře 2027, už nemusí pokrýt několikaměsíční prodej či pronájem. Takové případy otevřete včas, nejlépe už při převzetí zakázky. U nebytových budov navíc platí, že nový průkaz musí být založen na vypočtené potřebě energie. Ten vyžaduje více podkladů a energetického specialistu, který má na zpracování čas. Kdo se ozve až v prosinci, může čekat déle.

Španělsko a ostatní země

Španělsko podle odhadu oceňovací společnosti Tinsa k rozhodnému dni provedlo EPBD zhruba ze 60 procent. Pro inzeráty tam nadále platí Real Decreto 390/2021, podle něhož musí všechny nabídky k prodeji a pronájmu obsahovat energetický štítek. Jeden španělský poradenský portál řadí porušení mezi lehké přestupky s pokutou 300 až 600 eur. Jak se povinné údaje změní s úplným provedením směrnice, je zatím otevřené.

K Rakousku, Bulharsku, Řecku a Kypru jsme při přípravě tohoto článku neměli k dispozici spolehlivé informace o stavu provedení. Jisté je pouze to, že i tyto země musí EPBD provést. Tamní makléři by se měli obrátit na příslušné úřady a profesní svazy a už nyní nastavit své šablony tak, aby bylo možné později bez velké námahy doplnit další pole.

První krok před koncem roku

Vyhraďte si v příštích týdnech hodinu a exportujte své aktivní nemovitosti do tabulky se třemi sloupci: druh průkazu, datum vystavení, datum konce platnosti. Pokud některý údaj chybí, vyžádejte si průkaz od vlastníka. Z tabulky samo vyplyne, které nemovitosti budete v roce 2027 inzerovat podle starého a které podle nového vzoru a kde je na čase promluvit si o novém průkazu. Otevřené právní otázky týkající se vaší nabídky si vyjasněte se specializovaným advokátem, energetickým specialistou nebo se svým profesním svazem.