Nařízení EU proti praní peněz 2027: co musí realitní makléři změnit do července

Kdo dnes zprostředkovává byt v Soluni nebo v Kolíně nad Rýnem, řídí se v oblasti praní peněz ještě vnitrostátními zákony. To se v létě 2027 změní. Začne platit nařízení EU, které stanoví stejná základní pravidla v každém členském státě. Malé kanceláře mají do té doby dobrých osm měsíců. To stačí, pokud se začne hned, a ne až v červnu.

Tento článek nabízí praktický přehled a nenahrazuje právní poradenství. S konkrétními dotazy se obracejte na příslušný dozorový orgán, svou komoru nebo profesní svaz a v případě pochybností na advokáta.

Co se mění po právní stránce

Nařízení proti praní peněz, zkráceně AMLR, nese číslo (EU) 2024/1624. Je součástí širšího balíčku EU, k němuž patří také nová směrnice proti praní peněz a nový evropský orgán pro boj proti praní peněz AMLA. Pro každodenní chod kanceláře je rozhodující především nařízení. Bylo zveřejněno v Úředním věstníku 19. června 2024, v platnost vstoupilo 9. července 2024 a použije se od 10. července 2027. Ke stejnému datu se zrušuje dosavadní směrnice.

Rozdíl oproti směrnici je zásadní. Nařízení není třeba nejprve provést do vnitrostátního práva, platí přímo. U Kypru na to výslovně upozorňuje například poradenská služba CX Financia: vlastní prováděcí zákon není potřeba. Členské státy si přesto mohou v určitých oblastech ponechat přísnější vlastní pravidla. To bude důležité zejména u hotovosti.

V Německu platí do 10. července 2027 nadále zákon o praní peněz (GwG). Podle odborného článku na anwalt.de se případy z doby před tímto datem posuzují podle dosavadního práva. Kupní smlouva zprostředkovaná na jaře 2027 tedy ještě spadá pod GwG.

Rakouští makléři by si měli včas ověřit u svého dozorového orgánu nebo komory, které vnitrostátní požadavky zůstanou vedle AMLR zachovány. Ve Švýcarsku nařízení neplatí, švýcarské kanceláře s partnery v EU však nové postupy pocítí.

Na koho se povinnosti nově vztahují

Developer, který byty ve své novostavbě prodává sám, se nemusí nutně považovat za makléře. Pro pravidla proti praní peněz to však nově nemusí hrát roli. Úřad Bezirksregierung Düsseldorf v informačním letáku upřesňuje, že povinnosti platí od 10. července 2027 pro všechny zprostředkovatele nemovitostí bez ohledu na to, jak se označují nebo jaká je jejich hlavní činnost. Za určitých okolností mohou pod pravidla spadat i developeři.

To má dopad na spolupráci s developery nebo partnerskými kancelářemi. Pokud nabízíte nemovitost společně, mělo by být předem jasné, kdo kterou kontrolu provede. Povinnost nelze mlčky přesunout na druhou stranu.

Prodej, nájem a okamžik kontroly

Při zprostředkování prodeje platí podle Bezirksregierung Düsseldorf povinnosti kontroly klienta vždy. U nájmu se uplatní až od měsíčního nájemného 10 000 eur, bez ohledu na způsob platby. Byt 2+kk za 900 eur měsíčně tedy zůstává mimo. Penthouse v nejlepší lokalitě nebo větší komerční prostor však tuto hranici dosáhnout může.

Pro každodenní praxi je zajímavější otázka, kdy je nutné kontrolu provést. Ne každý zájemce, který se ptá na exposé, musí předložit doklad totožnosti. Podle bodu 56 odůvodnění AMLR se služby makléře stávají relevantními, jakmile je zřejmé, že strany chtějí koupit, prodat nebo pronajmout nemovitost, případně k tomu činí přípravné kroky.

V praxi je to často chvíle, kdy zájemce o koupi po druhé prohlídce chce rezervaci nebo se ptá na termín u notáře. Nejpozději tehdy by měla identifikace proběhnout. Častou chybou je odkládat ji až těsně před podpis u notáře. Pokud pak chybějí doklady, je kancelář pod časovým tlakem a rozhovor s klientem se stává nepříjemným.

Jak konkrétně rozdělit kontrolu mezi stranu prodávajícího a kupujícího, byste měli konzultovat se svým dozorovým orgánem nebo svazem. Nařízení stanoví rámec, podrobný výklad se ukáže v příštích měsících.

Když kupuje firma

Zahraniční kupující pořizují rekreační byty na Kypru nebo ve Španělsku někdy prostřednictvím společnosti. Pak musíte zjistit skutečné majitele, a právě zde AMLR posouvá hranici. Za skutečného majitele se nově považuje ten, kdo drží 25 procent nebo více. Dosud hranice činila více než 25 procent. Společnost s ručením omezeným se čtyřmi společníky, z nichž každý vlastní čtvrtinu, tak podle dosavadního měřítka možná neměla na základě podílu jediného skutečného majitele. Nově je nutné evidovat všechny čtyři.

Podle compliance příručky společnosti Shufti Pro se navíc vlastnictví a kontrola posuzují nezávisle na sobě. Kdo drží menší podíl, ale prostřednictvím hlasovacích práv nebo dohod fakticky rozhoduje, může být přesto skutečným majitelem. Pro váš formulář to znamená, že jednoduché pole „Společníci nad 25 %“ už nestačí. Ptejte se na podíly od 25 procent a zvlášť na jinou formu kontroly.

Hotovost u realitních obchodů

Od 10. července 2027 nesmějí obchodníci a poskytovatelé služeb podle čl. 80 AMLR přijímat ani provádět platby v hotovosti nad 10 000 eur. To platí i v případě, že je částka rozdělena do souvisejících dílčích plateb. Přesně 10 000 eur je podle platformy geldwaeschebeauftragter.com ještě povoleno. Povinnosti kontroly klienta však mohou vzniknout už u hotovostních transakcí od 3 000 eur.

Částka 10 000 eur je maximální limit platný v celé EU, přísnější vnitrostátní limity mohou zůstat zachovány. Řecko podle kycnow povoluje platby v hotovosti jen do 500 eur. Podle Evropského spotřebitelského centra Německo činí limit ve Španělsku u plateb podnikům zásadně 1 000 eur. Pro Bulharsko uvádějí starší přehledy rovněž vnitrostátní limit, ovšem z doby před zavedením eura v této zemi. Aktuální stav byste si měli ověřit u příslušného dozorového orgánu nebo u svého svazu.

Německo podle EVZ dosud nemá obecný limit pro platby v hotovosti, ale podle § 16a GwG zná zákaz plateb v hotovosti speciálně pro realitní obchody. Podle posouzení společnosti onOffice nový limit EU toto pravidlo jednoduše neruší. Které vnitrostátní požadavky budou od roku 2027 platit navíc, je třeba prověřit samostatně.

Nejjednodušší je vyřizovat všechny platby, které jdou přes vaši kancelář, bezhotovostně, tedy například rezervační poplatky a provizi. Kupujícím můžete včas doporučit, aby bezhotovostně uhradili i kupní cenu. Způsob její úhrady se v jednotlivých zemích liší, jednou přes notáře, jindy přes úschovu. Klienti ze zemí, kde jsou vyšší platby v hotovosti běžné, s tím možná nepočítají. Jasná věta v rezervační smlouvě ušetří pozdější diskuse.

Uchovávání dokumentů a ochrana osobních údajů

Podle čl. 77 AMLR je od července 2027 nutné uchovávat dokumenty pět let po skončení obchodního vztahu. U jednorázového prodeje bude tento konec pravděpodobně blízko uzavření obchodu. U pronajímatele, který vám po léta opakovaně svěřuje byty, je to méně jednoznačné. V případě pochybností to vyjasněte se svým dozorovým orgánem, otázky doby uložení z hlediska ochrany osobních údajů pak se svým poradcem pro ochranu osobních údajů.

K dokumentům obvykle patří i kopie dokladu totožnosti, která je zároveň mimořádně citlivým dokumentem. Kopie uložená jako PDF v e-mailové schránce kolegyně je na špatném místě, stejně jako hromádka papírů vedle tiskárny. Lepší je pevně stanovené místo uložení, digitálně v zabezpečené složce nebo fyzicky v uzamykatelné skříni, k níž mají přístup jen určené osoby. U kontaktu si poznamenejte, kdy lhůta končí. Poté lze cíleně rozhodnout, co je možné smazat nebo skartovat.

Kdo identifikaci svěří externímu poskytovateli, například službě pro online ověřování dokladů totožnosti, nese podle čl. 18 odst. 2 AMLR i nadále plnou odpovědnost. Smlouva s poskytovatelem by proto měla upravovat, kde jsou data uložena a jak se v případě kontroly dostanete k dokladům.

Kontrolní seznam pro přechod

Do července 2027 by mělo být hotovo následující:

• upravit formuláře pro klienty a skutečné majitele podle pravidla 25 procent a samostatného dotazu na kontrolu
• v průběhu zprostředkování stanovit, ve kterém kroku proběhne identifikace
• určit v kanceláři odpovědnou osobu, i když máte jen dva zaměstnance
• upravit ukládání a přístupová práva ke kopiím dokladů totožnosti, poznamenat si konec lhůty
• doplnit do rezervační smlouvy informace o způsobu platby
• krátce proškolit tým, ideálně na skutečném anonymizovaném případu
• vyhledat kontaktní osoby u příslušného dozorového orgánu a ve svazu

Čím začít ještě tento týden

Vezměte poslední kupní smlouvu, kterou vaše kancelář zprostředkovala, a projděte ji podle nových pravidel. Kdy byste kontrolu provedli a byly všechny doklady na jednom místě? Pokud kupovala firma, ověřte navíc, zda vaše podklady zachycují skutečné majitele podle nové hranice. Tento jediný průchod obvykle ukáže mezery rychleji než jakýkoli informační leták. Otevřené body pak vyjasněte se svým dozorovým orgánem nebo svazem, podrobné právní otázky s advokátem.

Kdo pracuje s ImotDesk, může si datum kontroly, druh dokladu a konec lhůty pro uchovávání zaznamenat do poznámek ke kontaktu nebo nemovitosti. Později tak lze rychle dohledat, kdo byl kdy zkontrolován.