EU-Geldwäscheverordnung 2027: Was Makler bis Juli umstellen müssen

Wer heute in Thessaloniki oder Köln eine Wohnung vermittelt, arbeitet beim Thema Geldwäsche noch mit nationalen Gesetzen. Das ändert sich im Sommer 2027. Dann gilt eine EU-Verordnung, die in jedem Mitgliedstaat dieselben Grundregeln setzt. Kleine Büros haben bis dahin gut acht Monate Zeit. Das reicht, wenn man jetzt anfängt und nicht erst im Juni.

Dieser Beitrag gibt einen praktischen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Einzelfragen sind die zuständige Aufsichtsbehörde, Ihre Kammer oder Ihr Verband und im Zweifel ein Rechtsanwalt die richtigen Ansprechpartner.

Was sich rechtlich ändert

Die Geldwäscheverordnung, kurz AMLR, trägt die Nummer (EU) 2024/1624. Sie gehört zu einem größeren EU-Paket, zu dem außerdem eine neue Geldwäscherichtlinie und die neue europäische Aufsichtsbehörde AMLA zählen. Für den Büroalltag zählt vor allem die Verordnung. Sie wurde am 19. Juni 2024 im Amtsblatt veröffentlicht, ist seit dem 9. Juli 2024 in Kraft und gilt ab dem 10. Juli 2027. Zum selben Zeitpunkt wird die bisherige Richtlinie aufgehoben.

Der Unterschied zur Richtlinie ist erheblich. Eine Verordnung muss nicht erst in nationales Recht übertragen werden, sie gilt unmittelbar. Für Zypern weist etwa der Beratungsdienst CX Financia ausdrücklich darauf hin, dass kein eigenes Umsetzungsgesetz nötig ist. Strengere eigene Regeln dürfen die Mitgliedstaaten in bestimmten Bereichen trotzdem beibehalten. Das wird vor allem beim Bargeld wichtig.

In Deutschland gilt bis zum 10. Juli 2027 weiter das Geldwäschegesetz. Laut einem Fachbeitrag auf anwalt.de werden Vorgänge aus der Zeit davor nach altem Recht beurteilt. Ein Kaufvertrag, der im Frühjahr 2027 vermittelt wurde, fällt also noch unter das GwG.

Österreichische Makler sollten rechtzeitig bei ihrer Aufsicht oder Kammer klären, welche nationalen Vorgaben neben der AMLR bestehen bleiben. In der Schweiz gilt die Verordnung nicht, Schweizer Büros mit Partnern in der EU werden die neuen Abläufe dort aber zu spüren bekommen.

Wer künftig verpflichtet ist

Ein Bauträger, der die Wohnungen in seinem Neubau selbst verkauft, versteht sich nicht unbedingt als Makler. Für die Geldwäscheregeln kann das künftig unerheblich sein. Die Bezirksregierung Düsseldorf stellt in einem Merkblatt klar, dass die Pflichten ab dem 10. Juli 2027 für alle Immobilienvermittler gelten, unabhängig davon, wie sie sich nennen oder was ihr Hauptberuf ist. Unter Umständen fallen auch Bauträger darunter.

Das hat Folgen für die Zusammenarbeit mit Bauträgern oder Partnerbüros. Wenn Sie ein Objekt gemeinsam vermarkten, sollte vorher geklärt sein, wer welche Prüfung übernimmt. Eine Pflicht lässt sich nicht stillschweigend auf den anderen schieben.

Kauf, Miete und Prüfzeitpunkt

Bei der Kaufvermittlung gelten die Sorgfaltspflichten nach Auskunft der Bezirksregierung Düsseldorf immer. Bei der Vermietung greifen sie erst ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro, unabhängig davon, wie gezahlt wird. Die Zweizimmerwohnung für 900 Euro im Monat bleibt also außen vor. Eine Penthouse-Etage in bester Lage oder eine größere Gewerbefläche kann die Schwelle dagegen erreichen.

Spannender für den Alltag ist die Frage, wann geprüft werden muss. Nicht jeder Interessent, der nach einem Exposé fragt, muss seinen Ausweis vorlegen. Nach Erwägungsgrund 56 der AMLR werden Maklerleistungen relevant, sobald klar ist, dass die Parteien kaufen, verkaufen oder mieten wollen oder Vorbereitungen dafür treffen.

In der Praxis ist das häufig der Moment, in dem ein Kaufinteressent nach der zweiten Besichtigung eine Reservierung möchte oder nach einem Notartermin fragt. Spätestens dann gehört die Identifizierung in den Ablauf. Ein typischer Fehler ist, sie bis kurz vor die Beurkundung aufzuschieben. Fehlen dann Nachweise, steht das Büro unter Zeitdruck, und das Gespräch mit dem Kunden wird unangenehm.

Wie Sie die Prüfung von Verkäufer- und Käuferseite konkret aufteilen, sollten Sie mit Ihrer Aufsichtsbehörde oder Ihrem Verband abstimmen. Die Verordnung gibt den Rahmen vor, die Auslegung im Detail wird sich in den kommenden Monaten noch zeigen.

Wenn eine Firma kauft

Ausländische Käufer erwerben Ferienwohnungen auf Zypern oder in Spanien mitunter über eine Gesellschaft. Dann müssen Sie die wirtschaftlich Berechtigten feststellen, und genau dort verschiebt die AMLR die Schwelle. Als wirtschaftlich Berechtigter gilt künftig, wer 25 Prozent oder mehr hält. Bisher lag die Grenze bei mehr als 25 Prozent. Eine GmbH mit vier Gesellschaftern zu je einem Viertel hatte nach altem Maßstab womöglich keinen einzigen wirtschaftlich Berechtigten über die Beteiligung. Künftig sind alle vier zu erfassen.

Laut dem Compliance-Leitfaden von Shufti Pro werden Eigentum und Kontrolle zudem unabhängig voneinander geprüft. Wer weniger Anteile hält, aber über Stimmrechte oder Vereinbarungen tatsächlich bestimmt, kann trotzdem wirtschaftlich Berechtigter sein. Für Ihr Formular heißt das, dass ein einfaches Feld „Gesellschafter über 25 %“ nicht mehr reicht. Fragen Sie nach Beteiligungen ab 25 Prozent und separat nach sonstiger Kontrolle.

Bargeld bei Immobiliengeschäften

Ab dem 10. Juli 2027 dürfen Händler und Dienstleister nach Art. 80 AMLR keine Barzahlungen über 10.000 Euro mehr annehmen oder leisten. Das gilt auch, wenn der Betrag in zusammenhängende Teilzahlungen aufgeteilt wird. Genau 10.000 Euro sind laut der Plattform geldwaeschebeauftragter.com noch erlaubt. Sorgfaltspflichten können aber schon bei Bartransaktionen ab 3.000 Euro anfallen.

Die 10.000 Euro sind ein EU-weiter Höchstwert, strengere nationale Grenzen dürfen bestehen bleiben. Griechenland erlaubt Barzahlungen laut kycnow nur bis 500 Euro. Nach Angaben des Europäischen Verbraucherzentrums Deutschland liegt die Grenze in Spanien bei Zahlungen an Unternehmen grundsätzlich bei 1.000 Euro. Für Bulgarien nennen ältere Übersichten ebenfalls eine nationale Grenze, allerdings aus der Zeit vor der Euro-Einführung dort. Den aktuellen Stand sollten Sie bei der zuständigen Aufsicht oder Ihrem Verband prüfen.

Deutschland hat laut EVZ bisher keine allgemeine Bargeldgrenze, kennt aber mit § 16a GwG ein Barzahlungsverbot speziell für Immobiliengeschäfte. Nach Einschätzung von onOffice hebt die neue EU-Grenze diese Regel nicht einfach auf. Welche nationalen Vorgaben ab 2027 zusätzlich gelten, muss gesondert geprüft werden.

Am einfachsten wickeln Sie alle Zahlungen, die über Ihr Büro laufen, unbar ab, also etwa Reservierungsgebühren und Provision. Käufern können Sie früh raten, auch den Kaufpreis unbar zu zahlen. Wie dieser fließt, ist von Land zu Land verschieden, mal über den Notar, mal über eine Treuhand. Kunden aus Ländern, in denen größere Barzahlungen üblich sind, rechnen womöglich nicht damit. Ein klarer Satz in der Reservierungsvereinbarung erspart später Diskussionen.

Aufbewahrung und Datenschutz

Nach Art. 77 AMLR müssen Unterlagen ab Juli 2027 fünf Jahre nach Ende der Geschäftsbeziehung aufbewahrt werden. Bei einem einmaligen Verkauf liegt dieses Ende vermutlich nah am Abschluss. Bei einem Vermieter, der Ihnen über Jahre immer wieder Wohnungen anvertraut, ist das weniger eindeutig. Im Zweifel klären Sie das mit Ihrer Aufsicht, Fragen zur Speicherdauer aus Datenschutzsicht mit Ihrem Datenschutzberater.

Dazu gehört meist auch die Ausweiskopie, und die ist zugleich ein besonders sensibles Dokument. Eine Kopie, die als PDF im Mailpostfach einer Mitarbeiterin liegt, ist schlecht aufgehoben, ebenso der Papierstapel neben dem Drucker. Besser ist ein fester Ablageort, digital in einem geschützten Ordner oder analog in einem abschließbaren Schrank, auf den nur festgelegte Personen Zugriff haben. Notieren Sie beim Kontakt, wann die Frist endet. So lässt sich danach gezielt entscheiden, was gelöscht oder vernichtet werden kann.

Wer die Identifizierung an einen externen Dienstleister auslagert, etwa an einen Anbieter für Online-Ausweisprüfung, bleibt laut Art. 18 Abs. 2 AMLR weiter voll verantwortlich. Der Vertrag mit dem Dienstleister sollte daher regeln, wo die Daten liegen und wie Sie im Prüffall an die Nachweise kommen.

Checkliste für die Umstellung

Bis Juli 2027 sollten diese Punkte erledigt sein:

• Formulare für Kunden und wirtschaftlich Berechtigte auf die 25-Prozent-Regel und die getrennte Abfrage von Kontrolle anpassen
• im Vermittlungsablauf festlegen, an welchem Schritt die Identifizierung stattfindet
• eine verantwortliche Person im Büro benennen, auch bei nur zwei Mitarbeitenden
• Ablage und Zugriffsrechte für Ausweiskopien regeln, Fristende notieren
• Hinweise zur Zahlungsweise in die Reservierungsvereinbarung aufnehmen
• das Team kurz schulen, gern anhand eines echten, anonymisierten Falls
• Ansprechpartner bei der zuständigen Aufsicht und im Verband heraussuchen

Womit Sie diese Woche anfangen

Nehmen Sie den letzten Kaufvertrag, den Ihr Büro vermittelt hat, und spielen Sie ihn nach den neuen Regeln durch. Wann hätten Sie geprüft, und lagen alle Nachweise an einem Ort? Falls eine Firma gekauft hat, schauen Sie zusätzlich, ob Ihre Unterlagen die wirtschaftlich Berechtigten nach der neuen Schwelle abbilden. Dieser eine Durchgang zeigt meist schneller als jedes Merkblatt, wo die Lücken sind. Offene Punkte klären Sie anschließend mit Ihrer Aufsicht oder Ihrem Verband, rechtliche Detailfragen mit einem Anwalt.

Wer mit ImotDesk arbeitet, kann Prüfdatum, Art des Nachweises und das Ende der Aufbewahrungsfrist in den Notizen zum Kontakt oder Objekt festhalten. So ist später schnell nachvollziehbar, wer wann geprüft wurde.