Регламент ЄС про протидію відмиванню коштів 2027: що ріелторам потрібно змінити до липня

Той, хто сьогодні продає квартиру як посередник у Салоніках чи Кельні, у питаннях протидії відмиванню коштів досі керується національним законодавством. Улітку 2027 року це зміниться. Тоді почне застосовуватися регламент ЄС, який встановлює однакові базові правила в кожній державі-члені. Невеликі агентства мають на підготовку трохи більше восьми місяців. Цього достатньо, якщо почати вже зараз, а не в червні.

Ця стаття містить практичний огляд і не замінює юридичної консультації. З окремих питань варто звертатися до компетентного наглядового органу, своєї палати чи професійної асоціації, а в разі сумнівів — до адвоката.

Що змінюється з правового погляду

Регламент про протидію відмиванню коштів, скорочено AMLR, має номер (EU) 2024/1624. Він входить до ширшого пакета ЄС, до якого також належать нова директива про протидію відмиванню коштів і новий європейський наглядовий орган AMLA. Для щоденної роботи агентства важливий насамперед саме регламент. Його опублікували в Офіційному віснику ЄС 19 червня 2024 року, він набрав чинності 9 липня 2024 року і застосовується з 10 липня 2027 року. Тоді ж буде скасовано чинну директиву.

Різниця порівняно з директивою суттєва. Регламент не потрібно спершу імплементувати в національне право — він діє безпосередньо. Щодо Кіпру, наприклад, консалтингова служба CX Financia прямо зазначає, що окремий закон про імплементацію не потрібен. Водночас у певних сферах держави-члени можуть зберігати власні суворіші правила. Це особливо важливо щодо готівки.

У Німеччині до 10 липня 2027 року й надалі діє Закон про протидію відмиванню коштів (GwG). Як зазначено у фаховій статті на anwalt.de, операції, здійснені до цієї дати, оцінюються за старими правилами. Отже, договір купівлі-продажу, укладений за посередництва агентства навесні 2027 року, ще підпадає під дію GwG.

Ріелторам в Австрії варто завчасно з'ясувати у своєму наглядовому органі чи палаті, які національні вимоги залишатимуться чинними поряд з AMLR. У Швейцарії регламент не застосовується, проте швейцарські агентства, що мають партнерів у ЄС, відчують нові процедури через них.

На кого поширюватимуться обов'язки

Забудовник, який сам продає квартири у своєму новобуді, не обов'язково вважає себе ріелтором. Для правил протидії відмиванню коштів це в майбутньому може не мати значення. Окружний уряд Дюссельдорфа в пам'ятці роз'яснює, що з 10 липня 2027 року обов'язки поширюватимуться на всіх посередників у сфері нерухомості, незалежно від того, як вони себе називають і що є їхньою основною діяльністю. За певних обставин під них можуть підпадати й забудовники.

Це має наслідки для співпраці із забудовниками чи партнерськими агентствами. Якщо ви продаєте об'єкт спільно, заздалегідь домовтеся, хто яку перевірку проводить. Обов'язок не можна мовчки перекласти на іншого.

Купівля-продаж, оренда та момент перевірки

За інформацією окружного уряду Дюссельдорфа, під час посередництва в купівлі-продажу обов'язки з належної перевірки клієнтів діють завжди. В оренді вони застосовуються лише від місячної орендної плати 10 000 євро, незалежно від способу оплати. Тобто двокімнатна квартира за 900 євро на місяць сюди не потрапляє. А от пентхаус у престижному районі чи велике комерційне приміщення цього порогу досягти можуть.

Для щоденної практики цікавіше питання, коли саме потрібно проводити перевірку. Не кожен зацікавлений, який просить опис об'єкта, мусить показувати паспорт. Згідно з пунктом 56 преамбули AMLR, послуги ріелтора стають релевантними, щойно стає зрозуміло, що сторони мають намір купити, продати чи орендувати нерухомість або готуються до цього.

На практиці це часто момент, коли потенційний покупець після другого перегляду хоче забронювати об'єкт або питає про візит до нотаріуса. Найпізніше тоді ідентифікація має стати частиною процесу. Типова помилка — відкладати її майже до самого нотаріального посвідчення. Якщо тоді бракує підтверджень, агентство опиняється в цейтноті, а розмова з клієнтом стає неприємною.

Як конкретно розподілити перевірку між стороною продавця та стороною покупця, варто узгодити з вашим наглядовим органом чи асоціацією. Регламент задає рамки, а детальне тлумачення сформується впродовж найближчих місяців.

Коли купує компанія

Іноземні покупці іноді купують курортну нерухомість на Кіпрі чи в Іспанії через компанію. Тоді потрібно встановити кінцевих бенефіціарних власників — і саме тут AMLR зсуває поріг. Кінцевим бенефіціарним власником тепер вважатиметься той, кому належить 25 відсотків або більше. Досі межа становила понад 25 відсотків. ТОВ (GmbH) із чотирма учасниками, кожному з яких належить по чверті, за старим критерієм могло не мати жодного кінцевого бенефіціарного власника за ознакою частки. Відтепер потрібно фіксувати всіх чотирьох.

Згідно з посібником з комплаєнсу від Shufti Pro, власність і контроль до того ж перевіряються окремо. Той, хто має меншу частку, але фактично ухвалює рішення завдяки праву голосу чи домовленостям, усе одно може бути кінцевим бенефіціарним власником. Для вашої анкети це означає, що простого поля «Учасники з часткою понад 25 %» уже недостатньо. Запитуйте про частки від 25 відсотків і окремо — про інші форми контролю.

Готівка в угодах з нерухомістю

З 10 липня 2027 року торговці та надавачі послуг згідно зі ст. 80 AMLR більше не можуть приймати чи здійснювати готівкові платежі понад 10 000 євро. Це стосується й випадків, коли суму розбивають на пов'язані між собою часткові платежі. Рівно 10 000 євро, за даними платформи geldwaeschebeauftragter.com, ще дозволено. Проте обов'язки з належної перевірки можуть виникати вже за готівкових операцій від 3 000 євро.

10 000 євро — це максимальна межа для всього ЄС, суворіші національні ліміти можуть зберігатися. Греція, за даними kycnow, дозволяє готівкові платежі лише до 500 євро. За інформацією Європейського центру захисту прав споживачів у Німеччині (EVZ), в Іспанії межа для платежів на користь підприємств зазвичай становить 1 000 євро. Для Болгарії старіші огляди також називають національний ліміт, однак ще з часів до запровадження там євро. Актуальну інформацію варто перевірити в компетентному наглядовому органі чи у своїй асоціації.

У Німеччині, за даними EVZ, загального обмеження готівкових розрахунків досі немає, проте § 16a GwG містить заборону готівкових платежів саме в угодах з нерухомістю. На думку onOffice, нова межа ЄС не скасовує це правило автоматично. Які національні вимоги діятимуть додатково з 2027 року, потрібно перевіряти окремо.

Найпростіше — проводити всі платежі, що йдуть через ваше агентство, у безготівковій формі, тобто, наприклад, плату за бронювання та комісію. Покупцям можна заздалегідь порадити сплачувати безготівково й ціну купівлі. Як саме вона перераховується, залежить від країни: десь через нотаріуса, десь через ескроу-рахунок. Клієнти з країн, де великі готівкові платежі звичні, можуть цього не очікувати. Одне чітке речення в договорі бронювання вбереже від суперечок згодом.

Зберігання документів і захист даних

Згідно зі ст. 77 AMLR, з липня 2027 року документи потрібно зберігати п'ять років після припинення ділових відносин. У разі одноразового продажу це припинення, ймовірно, збігається з укладенням угоди. З орендодавцем, який роками раз у раз доручає вам свої квартири, усе не так однозначно. У разі сумнівів з'ясуйте це у своєму наглядовому органі, а питання щодо строку зберігання з погляду захисту даних — у свого консультанта із захисту даних.

Зазвичай до цих документів належить і копія документа, що посвідчує особу, — водночас особливо чутливий документ. Копія, що лежить у вигляді PDF у поштовій скриньці співробітниці, зберігається погано, як і стос паперів біля принтера. Краще мати постійне місце зберігання — в цифровому вигляді в захищеній папці або в паперовому в шафі, що замикається, — до якого мають доступ лише визначені особи. Зазначайте в картці контакту, коли закінчується строк зберігання. Так згодом можна буде цілеспрямовано вирішити, що видалити чи знищити.

Той, хто передає ідентифікацію зовнішньому підряднику, наприклад постачальнику послуг онлайн-перевірки документів, згідно зі ст. 18 абз. 2 AMLR і надалі несе повну відповідальність. Тому в договорі з підрядником варто врегулювати, де зберігаються дані та як ви отримаєте підтвердження в разі перевірки.

Чек-лист для переходу

До липня 2027 року слід виконати такі пункти:

• адаптувати анкети для клієнтів і кінцевих бенефіціарних власників до правила 25 відсотків та окремого запиту щодо контролю
• визначити, на якому етапі процесу посередництва проводиться ідентифікація
• призначити в агентстві відповідальну особу, навіть якщо у вас лише двоє працівників
• врегулювати зберігання копій документів, що посвідчують особу, і права доступу до них, фіксувати дату закінчення строку
• додати до договору бронювання положення про спосіб оплати
• коротко навчити команду, бажано на прикладі реальної знеособленої справи
• знайти контактних осіб у компетентному наглядовому органі та в асоціації

З чого почати цього тижня

Візьміть останній договір купівлі-продажу, укладений за посередництва вашого агентства, і пройдіть його за новими правилами. Коли б ви провели перевірку і чи всі підтвердження зберігалися в одному місці? Якщо покупцем була компанія, перевірте також, чи відображають ваші документи кінцевих бенефіціарних власників за новим порогом. Такий один прогін зазвичай швидше за будь-яку пам'ятку показує, де є прогалини. Відкриті питання потім з'ясуйте зі своїм наглядовим органом чи асоціацією, а детальні юридичні питання — з адвокатом.

Ті, хто працює з ImotDesk, можуть фіксувати дату перевірки, вид підтвердження та дату закінчення строку зберігання в нотатках до контакту чи об'єкта. Так згодом можна швидко простежити, кого і коли перевіряли.