Енергетичний сертифікат в оголошенні: що маклерам потрібно змінити з 2027 року

Одна ключова дата для кожного оголошення

Перші норми Закону про модернізацію будівель (Gebäudemodernisierungsgesetz, скорочено GModG) діють з 29 липня 2026 року. За даними інформаційного порталу федерального уряду, Бундестаг і Бундесрат ухвалили закон 10 липня. 28 липня його було оприлюднено у Федеральному віснику законів (BGBl. 2026 I Nr. 226). Проте нові правила щодо енергетичних сертифікатів набувають чинності лише з 1 січня 2027 року.

Для маклерських агенцій ця дата підступніша, ніж здається. Починаючи з неї, існуватиме два види енергетичних сертифікатів, і залежно від виду в оголошенні мають бути різні дані. Хто досі використовує один шаблон експозе для всіх об'єктів, муситиме його переробити. Це стосується й агенцій в Австрії, Швейцарії чи Іспанії, які пропонують німецькі об'єкти на німецьких порталах.

Чого вимагає ЄС

В основі GModG лежить оновлена Директива ЄС про енергетичні характеристики будівель — Директива (ЄС) 2024/1275, яку здебільшого називають EPBD. Згідно з пунктом 67 її преамбули, для будівель, які пропонуються для продажу або оренди, має бути енергетичний сертифікат. Клас енергоефективності та енергетичний показник мають зазначатися в усіх оголошеннях. Для самого сертифіката директива передбачає єдиний зразок із закритою шкалою від A до G. При цьому A означає будівлі з нульовими викидами.

Директива набула чинності 28 травня 2024 року, строк її імплементації сплив 29 травня 2026 року. За даними ініціативи Renovate Europe, на цю дату жодна з 27 держав-членів не повідомила про повну імплементацію, і всі отримали від Європейської комісії лист офіційного повідомлення. Німеччина запровадила нові вимоги до оголошень через GModG. Однак директива діє для всіх держав-членів, тож і там змінюються правила для оголошень.

Старий чи новий сертифікат

У новому законодавстві вирішальною є насамперед дата видачі сертифіката, а не дата публікації оголошення. Сертифікати, видані до 1 січня 2027 року, можна використовувати до кінця їхнього десятирічного строку дії. Достроково замінювати їх не потрібно. Для оголошень із таким сертифікатом відповідно до ч. 3 і 4 § 112 GModG і надалі діють звичні вимоги: вид сертифіката, потреба в кінцевій енергії або споживання кінцевої енергії та основні енергоносії, а для житлових будівель — додатково рік побудови та клас енергоефективності.

Приклад із практики: трикімнатну квартиру в Лейпцигу із сертифікатом за фактичним споживанням 2019 року у 2027 році рекламуватимуть так само, як і раніше. Якщо ж по сусідству на продаж виставляють будинок, власник якого в лютому 2027 року замовив новий сертифікат, для цього оголошення діє новий перелік. Два об'єкти на одній вулиці — два різні набори обов'язкових даних.

Дані відповідно до § 87

Для сертифікатів, виданих з 1 січня 2027 року, § 87 GModG вимагає зазначати в оголошенні, зокрема, такі дані: вид сертифіката, тобто чи йдеться про сертифікат за розрахунковою потребою чи за фактичним споживанням (закон відсилає тут до § 81 і § 82), дату видачі, річну потребу в первинній енергії в кВт·год/(м²·рік), клас енергоефективності, рік побудови та основні енергоносії для опалення. Перевірте в сертифікаті, який саме вид маєте, а в разі сумнівів уточніть в особи, яка його видала.

Замість показника кінцевої енергії в оголошенні тепер зазначатиметься потреба в первинній енергії. Переносьте значення безпосередньо із сертифіката й нічого не перераховуйте самостійно. Новим є також те, що перелік вимагає класу енергоефективності та року побудови без колишнього обмеження житловими будівлями. Отже, обидва показники мають бути й в оголошеннях про офіси, магазини чи складські приміщення.

Щодо шкали енергоефективності тлумачення розходяться. Інформаційний портал федерального уряду прямо називає класи від A до G для нежитлових будівель (додаток 10a). Натомість один порталу-порадників для власників будинків пише, що для житлових будівель зберігаються колишні класи від A+ до H. Перш ніж затверджувати шаблони та поля вибору, перевірте це за офіційним текстом закону або зверніться до свого професійного об'єднання. Поле для класу енергоефективності має принаймні на перехідний період допускати обидві шкали.

Відповідальність несе і маклер

Згідно з ч. 1 § 87 GModG, крім продавців і орендодавців, прямо зобов'язаними є також маклери з нерухомості, якщо вони відповідають за публікацію. Це не зовсім нова норма. Федеральний верховний суд ще 2017 року підтвердив відповідальність маклерів за енергетичні дані в оголошеннях з погляду права про конкуренцію (I ZR 232/16).

Порушення можуть спричинити штрафи та претензійні попередження. Як оцінити це у вашому конкретному випадку, з'ясує профільний адвокат. Тому той, хто відповідає за оголошення, має сам звіряти дані із сертифікатом і не покладатися лише на інформацію від власника.

Що ще змінюється

Відповідно до § 80 GModG енергетичний сертифікат надалі необхідно буде оформити та надати також у разі продовження договору оренди, якщо чинного сертифіката немає. Колишній виняток для пам'яток архітектури скасовується. Тож хто продає чи здає в оренду історичну віллу, що перебуває під охороною, вже не може посилатися на старе правило.

Для нежитлових будівель, за даними урядового порталу, закон більше не передбачає сертифікатів за фактичним споживанням. У разі продажу чи оренди з 2027 року допускається лише сертифікат за розрахунковою потребою — принаймні для новоствореих сертифікатів. Чи можна далі використовувати наявний сертифікат за фактичним споживанням для нежитлової будівлі до закінчення його строку дії, з проаналізованих для цієї статті джерел однозначно не випливає. З'ясуйте це питання з енергоконсультантом або своїм професійним об'єднанням.

Крім того, з 2027 року енергетичні сертифікати видаватимуться в цифровому, машиночитному форматі, а паперові — лише на вимогу. У довгостроковій перспективі це полегшить перенесення даних. У короткостроковій варто бути готовими до того, що власники надсилатимуть файл замість роздруківки.

Переробити шаблони, поля даних і фіди

Один спеціалізований сайт, присвячений енергетичним сертифікатам, радить маклерам запровадити процес підготовки оголошень у двох варіантах. Логіка зрозуміла: помилки часто виникають не в тексті, а в полях, з яких цей текст формується. Перебудову зручно виконувати в такій послідовності:

• Переглянути портфель і для кожного об'єкта зафіксувати вид сертифіката, дату видачі та дату закінчення строку дії.
• Створити шаблони експозе та текстові блоки у варіантах «Старий сертифікат» і «Новий сертифікат».
• Додати в маклерському програмному забезпеченні поля для дати видачі, виду сертифіката та потреби в первинній енергії.
• Протестувати XML-експорт окремо для кожного порталу й перевірити, чи потрапляють значення у правильне поле порталу.

Під час тестування фідів варто бути особливо уважними. Якщо портал ще не приймає показник первинної енергії як окреме поле, а програма замість цього підставляє його в поле кінцевої енергії, в оголошенні з'явиться неправильна інформація. В офісі цього ніхто не помітить, а от уважний конкурент — цілком. Після переходу створіть по одному тестовому об'єкту зі старим і новим сертифікатом і перегляньте готове оголошення на порталі. У разі неясностей допоможе технічна підтримка порталу, яка знає актуальний опис полів.

Розмови з власниками

Багато власників, почувши про «новий закон», вирішать, що їм негайно потрібен новий сертифікат. Як правило, це не так. Чинний старий сертифікат можна використовувати й надалі, і саме це варто пояснити під час розмови про залучення об'єкта. Так клієнт заощадить кошти, а ви уникнете затримок. Лише щодо сертифіката за фактичним споживанням для нежитлової будівлі варто заздалегідь з'ясувати, чи можна користуватися ним до закінчення строку дії.

Інша ситуація, якщо строк дії сертифіката незабаром спливає. Сертифікат, що закінчується навесні 2027 року, може вже не покрити продаж, який триває кілька місяців. Порушуйте такі питання заздалегідь, найкраще — ще під час укладання договору. Для нежитлових будівель додається ще й те, що новий сертифікат має бути сертифікатом за розрахунковою потребою. Для нього потрібно більше документів і енергоконсультант, у якого є на це час. Хто звернеться лише в грудні, може чекати довше.

Іспанія та інші країни

За оцінкою оціночної компанії Tinsa, на кінцеву дату Іспанія імплементувала EPBD приблизно на 60 відсотків. Для оголошень там і надалі діє Real Decreto 390/2021, згідно з яким усі пропозиції щодо продажу та оренди мають містити енергетичне маркування. Один іспанський портал-порадник кваліфікує порушення як незначне адміністративне правопорушення зі штрафом від 300 до 600 євро. Як зміняться обов'язкові дані після повної імплементації, поки що невідомо.

Щодо Австрії, Болгарії, Греції та Кіпру під час підготовки цієї статті ми не мали достовірних даних про стан імплементації. Відомо лише, що ці країни також мають імплементувати EPBD. Маклерам там варто звернутися до компетентних органів і професійних об'єднань та вже зараз будувати свої шаблони так, щоб згодом без особливих зусиль можна було додати нові поля.

Перший крок до кінця року

Виділіть найближчими тижнями годину й експортуйте свої активні об'єкти в таблицю з трьома стовпцями: вид сертифіката, дата видачі, дата закінчення строку дії. Якщо якихось даних бракує, запросіть сертифікат у власника. Таблиця сама покаже, які об'єкти у 2027 році рекламуватимуться за старим, а які — за новим зразком, і де час поговорити про новий сертифікат. Відкриті правові питання щодо вашого портфеля з'ясуйте з профільним адвокатом, енергоконсультантом або своїм професійним об'єднанням.