Energieausweis im Inserat: Was Makler ab 2027 umstellen müssen

Ein Stichtag für jedes Inserat

Erste Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes, kurz GModG, gelten seit dem 29. Juli 2026. Laut dem Infoportal der Bundesregierung hatten Bundestag und Bundesrat das Gesetz am 10. Juli verabschiedet. Am 28. Juli wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die neuen Regeln für Energieausweise greifen allerdings erst zum 1. Januar 2027.

Für Maklerbüros ist das Datum heikler, als es aussieht. Von diesem Tag an gibt es zwei Sorten Energieausweise, und je nach Sorte gehören unterschiedliche Angaben in die Anzeige. Wer bisher eine einzige Exposé-Vorlage für alle Objekte nutzt, muss umbauen. Das betrifft auch Büros in Österreich, der Schweiz oder Spanien, die deutsche Objekte auf deutschen Portalen anbieten.

Was die EU dahinter verlangt

Hinter dem GModG steht die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie, die Richtlinie (EU) 2024/1275, meist EPBD genannt. Nach ihrem Erwägungsgrund 67 soll für Gebäude, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, ein Energieausweis vorliegen. Effizienzklasse und Kennwert sollen in allen Anzeigen stehen. Für den Ausweis selbst sieht die Richtlinie ein einheitliches Muster mit einer geschlossenen Skala von A bis G vor. A steht dabei für Nullemissionsgebäude.

Die Richtlinie ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten, die Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026. Nach Angaben der Initiative Renovate Europe hatte zu diesem Stichtag keiner der 27 Mitgliedstaaten eine vollständige Umsetzung gemeldet, alle erhielten ein Mahnschreiben der EU-Kommission. Deutschland hat mit dem GModG neue Anzeigenpflichten geschaffen. Die Richtlinie gilt aber für alle Mitgliedstaaten, auch dort ändern sich die Regeln für Inserate.

Altausweis oder Neuausweis

Im neuen Recht kommt es vor allem auf das Ausstellungsdatum an, nicht auf das Erscheinungsdatum der Anzeige. Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Ein vorzeitiger Austausch ist nicht nötig. Für Anzeigen mit einem solchen Ausweis gelten nach § 112 Abs. 3 und 4 GModG weiterhin die bekannten Angaben: Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und die wesentlichen Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Die Dreizimmerwohnung in Leipzig mit einem Verbrauchsausweis von 2019 wird 2027 genauso inseriert wie bisher. Geht nebenan ein Haus in den Verkauf, dessen Eigentümer im Februar 2027 einen frischen Ausweis bestellt hat, greift für dieses Inserat der neue Katalog. Zwei Objekte in derselben Straße, zwei unterschiedliche Sätze an Pflichtangaben.

Die Angaben nach § 87

Für Ausweise ab dem 1. Januar 2027 verlangt § 87 GModG unter anderem diese Angaben in der Anzeige: die Ausweisart, also ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt (das Gesetz verweist dafür auf § 81 und § 82), das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Heizenergieträger. Prüfen Sie im Ausweis, welche Art vorliegt, und fragen Sie im Zweifel beim Aussteller nach.

Statt des Endenergiewerts steht künftig der Primärenergiebedarf im Inserat. Übernehmen Sie den Wert direkt aus dem Ausweis und rechnen Sie nichts selbst um. Neu ist außerdem, dass der Katalog Klasse und Baujahr ohne die bisherige Beschränkung auf Wohngebäude verlangt. Beides gehört damit auch in Anzeigen für Büros, Läden oder Hallen.

Bei der Effizienzskala gehen die Darstellungen auseinander. Das Infoportal der Bundesregierung nennt Klassen von A bis G ausdrücklich für Nichtwohngebäude (Anlage 10a). Ein Ratgeberportal für Hausbesitzer schreibt dagegen, Wohngebäude behielten die bisherigen Klassen A+ bis H. Bevor Sie Vorlagen und Auswahlfelder festlegen, prüfen Sie das am amtlichen Gesetzestext oder fragen Sie bei Ihrem Verband nach. Das Feld für die Effizienzklasse sollte zumindest übergangsweise beide Skalen zulassen.

Verantwortung liegt auch beim Makler

Nach § 87 Abs. 1 GModG sind neben Verkäufern und Vermietern ausdrücklich auch Immobilienmakler verpflichtet, wenn sie die Veröffentlichung verantworten. Ganz neu ist das nicht. Der Bundesgerichtshof hat die Verantwortung von Maklern für Energieangaben in Anzeigen bereits 2017 aus wettbewerbsrechtlicher Sicht bestätigt (I ZR 232/16).

Verstöße können Bußgelder und Abmahnungen nach sich ziehen. Wie das im eigenen Fall zu bewerten ist, klärt ein Fachanwalt. Wer die Anzeige verantwortet, sollte die Angaben deshalb selbst mit dem Ausweis abgleichen und sich nicht allein auf die Auskunft des Eigentümers verlassen.

Was sich sonst ändert

Nach § 80 GModG muss ein Energieausweis künftig auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags ausgestellt und vorgelegt werden, wenn kein gültiger vorliegt. Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Wer eine denkmalgeschützte Altbauvilla vermarktet, kann sich also nicht mehr auf die alte Regel stützen.

Für Nichtwohngebäude sieht das Gesetz laut Regierungsportal keine Verbrauchsausweise mehr vor. Bei Verkauf oder Vermietung ist ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig, jedenfalls für neu ausgestellte Ausweise. Ob ein vorhandener Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude bis zu seinem Ablauf weiter genutzt werden darf, geht aus den für diesen Beitrag ausgewerteten Quellen nicht eindeutig hervor. Klären Sie diesen Punkt mit einem Energieberater oder Ihrem Verband.

Außerdem werden Energieausweise ab 2027 digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf Verlangen. Langfristig erleichtert das die Datenübernahme. Kurzfristig sollten Sie damit rechnen, dass Eigentümer statt eines Ausdrucks eine Datei schicken.

Vorlagen, Datenfelder und Feeds umbauen

Eine auf Energieausweise spezialisierte Fachseite rät Maklern zu einem Anzeigenprozess in zwei Varianten. Der Gedanke dahinter ist einleuchtend: Fehler entstehen oft nicht im Text, sondern in den Feldern, aus denen der Text gebaut wird. In dieser Reihenfolge lässt sich der Umbau gut abarbeiten:

• Bestand durchgehen und zu jedem Objekt Ausweisart, Ausstellungsdatum und Ablaufdatum erfassen.
• Exposé- und Textbausteine in einer Variante „Altausweis“ und einer Variante „Neuausweis“ anlegen.
• In der Maklersoftware Felder für Ausstellungsdatum, Ausweisart und Primärenergiebedarf ergänzen.
• Den XML-Export an jedes Portal einzeln testen und prüfen, ob die Werte im richtigen Portalfeld landen.

Beim Feed-Test lohnt besondere Sorgfalt. Nimmt ein Portal den Primärenergiewert noch nicht als eigenes Feld an und schiebt die Software ihn ersatzweise ins Endenergiefeld, steht im Inserat eine falsche Angabe. Das sieht niemand im Büro, wohl aber ein aufmerksamer Mitbewerber. Legen Sie nach der Umstellung je ein Testobjekt mit Alt- und Neuausweis an und sehen Sie sich die fertige Anzeige auf dem Portal an. Bei Unklarheiten hilft der technische Support des Portals, der die aktuelle Feldbeschreibung kennt.

Gespräche mit Eigentümern

Viele Eigentümer werden beim Stichwort „neues Gesetz“ annehmen, sie bräuchten sofort einen neuen Ausweis. Das stimmt in aller Regel nicht. Ein gültiger Altausweis darf weiter verwendet werden, und genau das sollten Sie im Akquisegespräch erklären. Es erspart dem Kunden Kosten und Ihnen Verzögerungen. Nur beim Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude sollten Sie vorher klären, ob er bis zum Ablauf genutzt werden darf.

Anders sieht es aus, wenn der Ausweis bald abläuft. Ein Ausweis, der im Frühjahr 2027 endet, deckt eine Vermarktung über mehrere Monate womöglich nicht mehr ab. Sprechen Sie solche Fälle früh an, am besten schon bei der Auftragsannahme. Bei Nichtwohngebäuden kommt hinzu, dass ein neuer Ausweis ein Bedarfsausweis sein muss. Der braucht mehr Unterlagen und einen Energieberater, der Zeit dafür hat. Wer erst im Dezember anfragt, wartet womöglich länger.

Spanien und die übrigen Länder

Spanien hatte die EPBD nach Einschätzung des Bewertungsunternehmens Tinsa zum Stichtag zu rund 60 Prozent umgesetzt. Für Anzeigen gilt dort weiterhin das Real Decreto 390/2021, nach dem alle Verkaufs- und Mietangebote das Energieetikett enthalten müssen. Ein spanisches Ratgeberportal stuft einen Verstoß als leichte Ordnungswidrigkeit mit 300 bis 600 Euro Bußgeld ein. Wie sich die Pflichtangaben mit der vollständigen Umsetzung ändern, ist noch offen.

Zu Österreich, Bulgarien, Griechenland und Zypern lagen uns bei der Recherche für diesen Beitrag keine belastbaren Angaben zum Stand der Umsetzung vor. Fest steht nur, dass auch diese Länder die EPBD umsetzen müssen. Makler dort sollten bei den zuständigen Behörden und Berufsverbänden nachfragen und ihre Vorlagen schon jetzt so anlegen, dass sich zusätzliche Felder später ohne großen Aufwand ergänzen lassen.

Der erste Schritt vor dem Jahreswechsel

Nehmen Sie sich in den nächsten Wochen eine Stunde Zeit und exportieren Sie Ihre aktiven Objekte in eine Tabelle mit drei Spalten: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Ablaufdatum. Fehlt eine Angabe, fordern Sie den Ausweis beim Eigentümer an. Aus der Tabelle ergibt sich von selbst, welche Objekte 2027 nach altem und welche nach neuem Muster inseriert werden und wo ein Gespräch über einen neuen Ausweis fällig ist. Offene Rechtsfragen zu Ihrem Bestand klären Sie mit einem Fachanwalt, einem Energieberater oder Ihrem Verband.