Регламентът на ЕС срещу изпирането на пари от 2027 г.: какво трябва да променят брокерите до юли

Който днес посредничи при продажбата на апартамент в Солун или Кьолн, по отношение на изпирането на пари все още прилага националното законодателство. Това ще се промени през лятото на 2027 г. Тогава започва да се прилага регламент на ЕС, който въвежда едни и същи основни правила във всяка държава членка. Малките агенции разполагат с малко повече от осем месеца. Това е достатъчно, ако започнат сега, а не чак през юни.

Тази статия дава практичен обзор и не замества правна консултация. При конкретни въпроси се обърнете към компетентния надзорен орган, към вашата камара или браншова организация, а при съмнение – към адвокат.

Какво се променя в правно отношение

Регламентът срещу изпирането на пари, накратко AMLR, е с номер (ЕС) 2024/1624. Той е част от по-широк пакет на ЕС, който включва и нова директива срещу изпирането на пари, както и новия европейски надзорен орган AMLA. За ежедневната работа в офиса най-важен е регламентът. Той е публикуван в Официален вестник на 19 юни 2024 г., в сила е от 9 юли 2024 г. и се прилага от 10 юли 2027 г. От същата дата досегашната директива се отменя.

Разликата спрямо директивата е съществена. Регламентът не трябва първо да бъде транспониран в националното право – той се прилага пряко. За Кипър например консултантската служба CX Financia изрично посочва, че не е необходим отделен закон за транспониране. Въпреки това държавите членки могат да запазят по-строги собствени правила в определени области. Това е особено важно при плащанията в брой.

В Германия до 10 юли 2027 г. продължава да се прилага Законът за изпирането на пари (Geldwäschegesetz, GwG). Според експертна публикация в anwalt.de случаите отпреди тази дата се преценяват по старите правила. Договор за покупко-продажба, сключен с посредничество през пролетта на 2027 г., следователно все още попада под действието на GwG.

Брокерите в Австрия трябва своевременно да изяснят с надзорния си орган или камарата кои национални изисквания остават в сила наред с AMLR. В Швейцария регламентът не се прилага, но швейцарските агенции с партньори в ЕС ще усетят новите процедури там.

Кой ще има задължения занапред

Строител инвеститор, който сам продава апартаментите в новата си сграда, не непременно се възприема като брокер. За правилата срещу изпирането на пари това занапред може да няма значение. Областната управа на Дюселдорф (Bezirksregierung Düsseldorf) пояснява в информационна листовка, че от 10 юли 2027 г. задълженията се отнасят за всички посредници при сделки с недвижими имоти, независимо как се наричат или каква е основната им дейност. При определени обстоятелства под тях попадат и строителите инвеститори.

Това има последици за сътрудничеството със строители инвеститори или партньорски агенции. Ако предлагате имот съвместно, трябва предварително да се уточни кой коя проверка поема. Задължението не може мълчаливо да бъде прехвърлено на другия.

Покупко-продажба, наем и момент на проверката

Според областната управа на Дюселдорф при посредничество при покупко-продажба мерките за комплексна проверка се прилагат винаги. При отдаване под наем те важат едва при месечен наем от 10 000 евро, независимо от начина на плащане. Двустаен апартамент с наем 900 евро на месец следователно остава извън обхвата. Пентхаус етаж на престижно място или по-голяма търговска площ обаче може да достигне прага.

За ежедневната работа по-интересен е въпросът кога трябва да се извърши проверката. Не всеки интересуващ се, който поиска описание на имота, трябва да покаже документ за самоличност. Съгласно съображение 56 от AMLR брокерските услуги стават релевантни, щом стане ясно, че страните искат да купят, продадат или наемат имот, или предприемат подготвителни действия за това.

На практика това често е моментът, в който потенциален купувач след втория оглед иска резервация или пита за среща при нотариус. Най-късно тогава идентификацията трябва да е част от процеса. Типична грешка е тя да се отлага до малко преди нотариалното изповядване на сделката. Ако тогава липсват доказателства, агенцията е под натиск на времето, а разговорът с клиента става неприятен.

Как конкретно да разпределите проверката между страната на продавача и тази на купувача, е добре да съгласувате с вашия надзорен орган или браншова организация. Регламентът задава рамката, а подробното тълкуване ще се изясни през следващите месеци.

Когато купувач е фирма

Чуждестранни купувачи понякога придобиват ваканционни имоти в Кипър или Испания чрез дружество. Тогава трябва да установите действителните собственици – и точно тук AMLR премества прага. Занапред действителен собственик е всеки, който притежава 25 процента или повече. Досега границата беше повече от 25 процента. ООД с четирима съдружници с по една четвърт дял по стария критерий може би нямаше нито един действителен собственик въз основа на дялово участие. Занапред трябва да бъдат вписани и четиримата.

Според ръководството за съответствие на Shufti Pro собствеността и контролът освен това се проверяват независимо един от друг. Който притежава по-малък дял, но реално упражнява контрол чрез права на глас или споразумения, все пак може да бъде действителен собственик. За вашия формуляр това означава, че едно просто поле „Съдружници с над 25 %“ вече не е достатъчно. Питайте за участия от 25 процента нагоре и отделно – за друга форма на контрол.

Плащания в брой при сделки с недвижими имоти

От 10 юли 2027 г. съгласно чл. 80 от AMLR търговците и доставчиците на услуги нямат право да приемат или извършват плащания в брой над 10 000 евро. Това важи и когато сумата е разделена на свързани помежду си частични плащания. Според платформата geldwaeschebeauftragter.com точно 10 000 евро все още са допустими. Мерки за комплексна проверка обаче може да се изискват още при сделки в брой от 3000 евро.

Сумата от 10 000 евро е максимален праг за целия ЕС, като по-строгите национални ограничения могат да останат в сила. Според kycnow Гърция разрешава плащания в брой само до 500 евро. По данни на Европейския потребителски център Германия (EVZ) в Испания границата при плащания към предприятия по правило е 1000 евро. За България по-стари обзори също посочват национално ограничение, но от времето преди въвеждането на еврото у нас. Актуалното положение проверете при компетентния надзорен орган или във вашата браншова организация.

Според EVZ Германия засега няма общо ограничение за плащанията в брой, но с § 16a GwG въвежда забрана за плащане в брой специално при сделки с недвижими имоти. Според onOffice новият праг на ЕС не отменя автоматично тази разпоредба. Кои национални изисквания ще важат допълнително от 2027 г., трябва да се провери отделно.

Най-лесно е всички плащания, които минават през вашата агенция, да се извършват безкасово – например таксите за резервация и комисионната. На купувачите можете още отначало да препоръчате и цената на имота да се плати безкасово. Начинът, по който тя се превежда, е различен в отделните държави – понякога чрез нотариуса, понякога чрез доверителна сметка. Клиенти от държави, в които по-големите плащания в брой са обичайни, може би няма да очакват това. Едно ясно изречение в договора за резервация спестява спорове по-късно.

Съхранение на документи и защита на данните

Съгласно чл. 77 от AMLR от юли 2027 г. документите трябва да се съхраняват пет години след прекратяване на деловите взаимоотношения. При еднократна продажба това прекратяване вероятно настъпва малко след сключването на сделката. При наемодател, който години наред ви поверява апартаменти, моментът е по-малко ясен. При съмнение изяснете въпроса с надзорния орган, а въпросите за срока на съхранение от гледна точка на защитата на данните – с вашето длъжностно лице по защита на данните.

Към документите обикновено спада и копието от документа за самоличност, което същевременно е особено чувствителен документ. Копие, което стои като PDF в пощенската кутия на служителка, не е на подходящо място – както и купчината хартия до принтера. По-добре е да има определено място за съхранение: дигитално в защитена папка или на хартия в заключващ се шкаф, до които имат достъп само определени лица. Отбележете в профила на контакта кога изтича срокът. Така след това можете целенасочено да решите какво да бъде изтрито или унищожено.

Който възлага идентификацията на външен доставчик, например на услуга за онлайн проверка на документи за самоличност, съгласно чл. 18, ал. 2 от AMLR продължава да носи пълната отговорност. Затова договорът с доставчика трябва да урежда къде се съхраняват данните и как при проверка ще получите доказателствата.

Контролен списък за прехода

До юли 2027 г. следните точки трябва да са изпълнени:

• формулярите за клиенти и действителни собственици да се адаптират към правилото за 25 процента и отделния въпрос за контрола
• в процеса на посредничество да се определи на коя стъпка се извършва идентификацията
• да се посочи отговорно лице в агенцията, дори при само двама служители
• да се уредят съхранението и правата на достъп до копията от документите за самоличност и да се отбелязва краят на срока
• указанията за начина на плащане да се включат в договора за резервация
• екипът да бъде накратко обучен, по възможност въз основа на реален, анонимизиран случай
• да се намерят лицата за контакт в компетентния надзорен орган и в браншовата организация

С какво да започнете още тази седмица

Вземете последния договор за покупко-продажба, сключен с посредничеството на вашата агенция, и го преминете по новите правила. Кога щяхте да извършите проверката и бяха ли всички доказателства на едно място? Ако купувачът е бил фирма, проверете допълнително дали документите ви отразяват действителните собственици според новия праг. Едно такова преминаване обикновено показва къде са пропуските по-бързо от всяка информационна листовка. Неизяснените въпроси обсъдете след това с надзорния орган или браншовата организация, а подробните правни въпроси – с адвокат.

Ако работите с ImotDesk, можете да отбелязвате датата на проверката, вида на доказателството и края на срока за съхранение в бележките към контакта или имота. Така по-късно бързо се вижда кой кога е бил проверен.