Reforma realitního zprostředkování v Polsku: Co by návrh UD424 změnil pro realitní kanceláře

V polských realitních kancelářích se od září diskutuje o jedné zkratce: UD424. Skrývá se za ní návrh příslušného ministerstva, který by realitní zprostředkování v Polsku citelně změnil. Provize má nově pocházet jen od jedné strany a inzeráty se mají objevovat až po uzavření smlouvy s vlastníkem. Kromě toho má Obchodní inspekce dohlížet důsledněji. Kanceláře v Polsku by musely přenastavit hned několik postupů. Téma je zajímavé i pro kolegy v zahraničí, kteří nabízejí polské nemovitosti nebo se o provize dělí s polskými partnery.

Tento článek odráží stav k říjnu 2026. Legislativní procesy se vyvíjejí, některé podrobnosti mohou vypadnout, jiné přibýt. Než začnete upravovat smlouvy, ověřte si aktuální stav a poraďte se s advokátem nebo se svou profesní asociací.

V jaké fázi je legislativní proces

Podle Propertynews.pl byl záměr v červnu 2026 zařazen do pracovního seznamu Rady ministrů. Schválení vládou bylo plánováno na třetí čtvrtletí 2026. Dne 4. září 2026 byl návrh, jak informuje Infor.pl, předložen do meziresortního připomínkového řízení a do veřejné konzultace. Poté by ještě musel projít Sejmem. Platným právem tedy UD424 není. Zda byl harmonogram dodržen, byste si měli ověřit před každou změnou postupů.

Podle návrhu má mezi vyhlášením a nabytím účinnosti uplynout šest měsíců. Smlouvy uzavřené před tímto datem by se podle odborného časopisu Lege Artis neměly na novou úpravu vztahovat. Probíhající zakázku by tedy nebylo nutné přeprojednávat uprostřed marketingu.

Provize jen od jedné strany

Jádrem reformy je zákaz požadovat za tutéž transakci provizi od prodávajícího i kupujícího. Informuje o tom Prawo.pl. Představme si, že si kancelář dnes za třípokojový byt v Krakově nechává zaplatit od prodávajícího i od kupujícího. Podle návrhu by se musela rozhodnout: Pro koho při tomto obchodu pracuji?

U zakázek od prodávajících je odpověď většinou jednoznačná. Zajímavější je to u kupujících, kteří kancelář cíleně pověří hledáním. Pokud tato kancelář najde vhodný byt ve vlastní nabídce, tedy u vlastníka, s nímž už má smlouvu, vzniká konflikt, který návrh zřejmě už neumožňuje vyřešit dvěma fakturami. Jak úzce bude pojem „tatáž transakce“ vykládán a co přesně platí pro pronájmy, byste si měli vyjasnit v textu návrhu a s odborníky, místo abyste se spoléhali na shrnutí. Kanceláře, které u pronájmů dosud účtují provizi pronajímateli i nájemci, by si měly nechat prověřit právě tuto situaci jako první.

Maximální výši provize ministerstvo podle Rzeczpospolité výslovně nestanovuje. Výše zůstává věcí vyjednávání. Je možné, že kanceláře provizi na zbývající straně zvýší. To je ovšem třeba umět vlastníkovi vysvětlit, nejlépe jasným popisem služeb ve smlouvě. Kdo je placen jen jednou stranou, měl by tak jako tak přesněji zachytit, pro koho pracuje a co za to poskytuje.

Nejdřív smlouva, potom inzerát

Druhý velký bod se týká marketingu. Inzeráty se podle Prawo.pl mají smět zveřejnit až ve chvíli, kdy existuje zprostředkovatelská smlouva s vlastníkem, a musí být jasně rozpoznatelné jako inzerát realitního makléře. Tím by skončila známá praxe: kancelář objeví soukromou nabídku, krátce zavolá a vystaví byt na několik portálů dřív, než je cokoli podepsáno.

Už dnes polské právo, jak vysvětluje Otodom, vyžaduje pro zprostředkovatelskou smlouvu písemnou nebo elektronickou formu; jinak je neplatná. Její přílohou je kopie pojistky odpovědnosti. Kdo už dnes každou zakázku zachycuje písemně, musí postup upravit hlavně časově: nejdřív podpis, potom inzerát.

Pro exporty na portály to znamená: nemovitosti by se měly dostat do XML exportu až ve chvíli, kdy je smlouva uložena v systému. Nejjednodušší je to přes stavové pole, které export povolí. Kromě toho by pole pro typ inzerenta mělo být v exportu správně nastaveno na „makléř“ a v prezentaci nemovitosti by měl být viditelný název firmy. Kdo dostává polské nemovitosti na polské portály přes partnera nebo vlastní export, měl by si s partnerem vyjasnit, kdo odpovídá za smlouvu a označení. Zda a jak by se pravidla vztahovala na inzeráty mimo Polsko, byste měli probrat s odborníky. Častou slabinou je ostatně samotný export: jednou byl nastaven a od té doby ho nikdo nekontroloval.

Prověrka právního a technického stavu

Podle návrhu mají makléři podle Rzeczpospolité bez ohledu na obsah smlouvy prověřit právní a technický stav nemovitosti a informovat o něm klienty. V Polsku to v praxi znamená především nahlédnout do pozemkové knihy (księga wieczysta) a porovnat ji s doklady vlastníka. Technický stav se naopak neposuzuje od stolu, ale při prohlídce na místě.

Typická chyba se objevuje u podlahové plochy. Vlastník uvádí 58 metrů čtverečních, v kupní smlouvě před patnácti lety je 54 a do prezentace nemovitosti se dostane vyšší číslo, protože pochází od klienta. Oborové portály jako ilezametr.pl se právě tomuto tématu v souvislosti s návrhem věnují. Bez ohledu na to, co nakonec bude v zákoně, se vyplatí uvádět v prezentaci nemovitosti, odkud údaj o ploše pochází, a v případě pochybností přeměřit. To chrání před spory po podpisu u notáře.

Prohlídky bez předchozího podpisu

Další detail bude v praxi patrný okamžitě. Podle Propertynews.pl nemá makléř smět podmiňovat prohlídku tím, že zájemce předem podepíše zprostředkovatelskou smlouvu. Formulář na podložce, který některé kanceláře předkládají u dveří bytu, by pak jako podmínka vstupu skončil.

Zároveň mají makléři prohlídky dokumentovat. Krátký protokol s datem, časem, nemovitostí, jmény účastníků a poskytnutými informacemi je dobrým výchozím bodem; které údaje bude zákon nakonec vyžadovat, se teprve ukáže. Smysl dává vyhotovit protokol hned po prohlídce, a ne až po týdnech zpaměti.

Kontroly a sankce

Kontroly má podle dostupných zpráv provádět Obchodní inspekce. Přesnou příslušnost si ověřte v textu návrhu. Podle Lege Artis návrh počítá s pokutami ve výši dvou až pěti průměrných měsíčních mezd podle statistiky GUS. Alternativně je podle téhož zdroje možné vydat příkaz k ukončení vytýkané praxe. Kdo jej nerespektuje, tomu lze podle Lege Artis realitní činnost zakázat. Pro malou samostatnou kancelář by to znamenalo ohrožení existence.

Návrat k povinné licenci pro makléře podle Trojmiasto.pl plánován není.

Kritika z oboru

Asociace FPPRN podle Prawo.pl nemá příliš v oblibě zákonný katalog povinností ani zákaz dvojí provize. Z pohledu praxe vyvstávají další otázky, například jak v případě sporu prokázat provedenou prověrku nemovitosti. Nejasné je také, jak zacházet se spoluprací, při níž jedna kancelář zastupuje prodávajícího a druhá kupujícího. Právě konzultace je místem, kde lze takové otázky vznést. Stanoviska asociací proto stojí za pozornost, i pro kanceláře, které samy v žádné asociaci nejsou.

Pohled do Česka

Kdo chce pravidla porovnat, najde v sousední zemi jiný model. V Česku je realitní zprostředkování podle advokátní kanceláře Dostupný advokát živností s povinnou kvalifikací. Předepsané je pojištění ve výši nejméně 1 750 000 CZK na jednu pojistnou událost a 3 500 000 CZK pro všechny pojistné události za rok. Česko tedy klade větší důraz na přístup k profesi. Polsko by s UD424 spíše zakotvilo konkrétní pravidla chování při obchodu. Pro kanceláře působící v obou zemích to znamená: vzory smluv nelze jednoduše převzít.

Co můžete upravit už teď

Mnohé z návrhu je tak jako tak dobrou praxí. Kdo začne dnes, bude mít v případě nabytí účinnosti méně stresu:

• nechat přepracovat vzory smluv s jasným uvedením, pro kterou stranu pracujete a co provize zahrnuje
• stanovit pevný postup prověrky nemovitosti, od pozemkové knihy přes doklady až po ověření plochy na místě
• zavést jednotný protokol z prohlídky
• nastavit exporty a prezentace nemovitostí tak, aby se exportovaly jen nemovitosti se smlouvou a všude se zobrazovalo označení makléře

U vzorů smluv byste neměli sami experimentovat. Advokát specializovaný na právo nemovitostí nebo některá z polských realitních asociací dokáže posoudit, co má smysl podle aktuálního stavu návrhu. Zahraniční partneři by si měli nechat prověřit i své dohody o spolupráci s polskými kancelářemi, především dělení provize.

První krok ve vlastní nabídce

Začátek nezabere mnoho času. Projděte svou aktuální nabídku a poznamenejte si, u kterých nemovitostí zatím chybí podepsaná smlouva. Ve druhém kole zkontrolujte, zda je zaznamenáno nahlédnutí do pozemkové knihy. Pak zbývá otázka, zda k dosavadním prohlídkám vůbec existují nějaké záznamy. Kdo vede údaje o nemovitostech a prohlídkách přehledně v programu, jako je ImotDesk, odhalí mezery rychleji.