Реформа риелторской деятельности в Польше: что законопроект UD424 изменит для агентств

С сентября в польских риелторских агентствах обсуждают одну аббревиатуру: UD424. За ней стоит законопроект профильного министерства, который заметно изменит риелторский бизнес в Польше. Комиссия должна будет поступать только с одной стороны, а объявления — появляться только после заключения договора с собственником. Кроме того, Торговая инспекция будет внимательнее следить за рынком. Агентствам в Польше пришлось бы перестроить ряд процессов. Тема интересна и коллегам за рубежом, которые предлагают польские объекты или делят комиссию с польскими партнёрами.

Статья отражает положение дел на октябрь 2026 года. Законодательный процесс меняется, отдельные положения могут исчезнуть или добавиться. Прежде чем менять договоры, уточните актуальный статус и проконсультируйтесь с юристом или своей профессиональной ассоциацией.

На каком этапе процедура

По данным Propertynews.pl, проект был включён в перечень законодательных работ Совета министров в июне 2026 года. Принятие решения правительством планировалось на третий квартал 2026 года. Как сообщает Infor.pl, 4 сентября 2026 года законопроект был направлен на межведомственное согласование и общественные консультации. После этого ему ещё предстоит пройти через Сейм. Таким образом, UD424 действующим законом не является. Соблюдён ли график, стоит проверять перед любыми изменениями.

Согласно проекту, между опубликованием и вступлением в силу должно пройти шесть месяцев. По информации профильного журнала Lege Artis, договоры, заключённые до этого, не будут затронуты. То есть действующий договор не придётся пересматривать в самый разгар продажи.

Комиссия только с одной стороны

Как сообщает Prawo.pl, ключевой элемент реформы — запрет требовать комиссию за одну и ту же сделку и с продавца, и с покупателя. Допустим, сегодня агентство получает оплату за трёхкомнатную квартиру в Кракове и от продавца, и от покупателя. По законопроекту ему придётся определиться: на кого я работаю в этой сделке?

С договорами продавцов ответ обычно очевиден. Интереснее ситуация с покупателями, которые целенаправленно поручают агентству поиск. Если это агентство находит подходящую квартиру в собственной базе, то есть у собственника, с которым у него уже есть договор, возникает конфликт, который законопроект, судя по всему, больше не позволяет решить двумя счетами. Насколько узко будет толковаться понятие «одна и та же сделка» и что именно будет действовать в отношении аренды, лучше выяснить по тексту законопроекта и у специалистов, а не полагаться на пересказы. Агентствам, которые сейчас при сдаче в аренду берут оплату и с арендодателя, и с арендатора, следует в первую очередь поручить проверку именно этой схемы.

Как пишет Rzeczpospolita, министерство прямо не предусматривает максимального размера комиссии. Её размер остаётся предметом переговоров. Не исключено, что агентства повысят комиссию для оставшейся стороны. Однако собственнику это нужно уметь объяснить — лучше всего с помощью чёткого описания услуг в договоре. Тот, кому платит только одна сторона, в любом случае должен точнее фиксировать, на кого он работает и что за это делает.

Сначала договор, потом объявление

Второй важный пункт касается продвижения объектов. По данным Prawo.pl, объявления можно будет публиковать только при наличии договора посредничества с собственником, и они должны быть чётко обозначены как объявления риелтора. Это положит конец известной практике: агентство находит частное предложение, коротко созванивается с владельцем и размещает квартиру на нескольких порталах ещё до того, как что-либо подписано.

Как поясняет Otodom, уже сейчас польское законодательство требует для договора посредничества письменной или электронной формы; в противном случае он ничтожен. Копия полиса страхования гражданской ответственности прилагается к договору. Тем, кто уже сегодня оформляет каждое поручение письменно, нужно прежде всего изменить последовательность действий: сначала подпись, потом объявление.

Для фидов на порталы это означает: объекты должны попадать в XML-выгрузку только после того, как договор внесён в систему. Проще всего сделать это через поле статуса, которое разрешает выгрузку. Кроме того, поле типа рекламодателя в фиде должно быть корректно установлено на «риелтор», а в описании объекта должно быть видно название компании. Тем, кто выводит польские объекты на польские порталы через партнёра или собственный фид, стоит договориться с партнёром, кто отвечает за договор и маркировку. Будут ли эти правила распространяться на объявления за пределами Польши и каким образом, лучше обсудить со специалистами. Частое слабое место — сам фид: его однажды настроили, и с тех пор никто на него не смотрит.

Проверка юридического статуса и состояния

По данным Rzeczpospolita, согласно законопроекту риелторы независимо от содержания договора должны будут проверять юридический статус и состояние объекта и информировать об этом клиентов. В Польше на практике это прежде всего означает изучить поземельную книгу (księga wieczysta) и сверить её с документами собственника. Состояние же оценивают не за письменным столом, а на месте, во время визита.

Типичная ошибка связана с площадью квартиры. Собственник называет 58 квадратных метров, в договоре купли-продажи пятнадцатилетней давности указано 54, а в описание объекта попадает большая цифра, потому что её назвал клиент. Отраслевые порталы, например ilezametr.pl, поднимают именно эту тему в связи с законопроектом. Независимо от того, что в итоге войдёт в закон, имеет смысл указывать в описании объекта источник данных о площади, а при сомнениях — перемерять. Это защищает от споров после подписания сделки у нотариуса.

Показы без предварительной подписи

Ещё одна деталь сразу станет заметна в повседневной работе. По данным Propertynews.pl, риелтор не сможет ставить показ в зависимость от того, подпишет ли заинтересованное лицо заранее договор посредничества. Бланк на планшете, который некоторые агентства протягивают у двери квартиры, больше не сможет служить условием для входа.

Одновременно риелторы должны будут документировать показы. Хорошей отправной точкой станет краткий протокол с датой, временем, объектом, именами участников и предоставленной информацией; какие именно сведения в итоге потребует закон, пока неизвестно. Разумно составлять протокол сразу после показа, а не через несколько недель по памяти.

Проверки и санкции

Согласно имеющимся сообщениям, проверки будет проводить Торговая инспекция. Точное распределение полномочий стоит уточнить в тексте законопроекта. По данным Lege Artis, проект предусматривает штрафы в размере от двух до пяти среднемесячных зарплат по данным GUS. Согласно тому же источнику, альтернативой может стать предписание прекратить выявленную практику. Если его не выполнить, то, по информации Lege Artis, риелторскую деятельность могут запретить. Для небольшого агентства это поставило бы под угрозу само его существование.

По данным Trojmiasto.pl, возвращение обязательной лицензии для риелторов не предусматривается.

Критика со стороны отрасли

По данным Prawo.pl, ассоциация FPPRN скептически относится к законодательному перечню обязанностей и к запрету двойной комиссии. С практической точки зрения возникают и другие вопросы, например как доказать проведение проверки объекта в случае спора. Неясно также, как быть с сотрудничеством, при котором одно агентство представляет продавца, а другое — покупателя. Именно в ходе консультаций такие вопросы можно поставить. Поэтому позиции ассоциаций стоит изучить — в том числе агентствам, которые сами ни в одной ассоциации не состоят.

Взгляд на Чехию

Тот, кто хочет сравнить правила, найдёт у соседей другую модель. Как поясняет юридическая фирма Dostupný advokát, в Чехии риелторская деятельность является видом предпринимательства с обязательными квалификационными требованиями. Обязательно страхование на сумму не менее 1 750 000 CZK на один страховой случай и 3 500 000 CZK на все страховые случаи за год. Чехия, таким образом, делает больший акцент на допуске к профессии. Польша же с UD424 скорее закрепила бы конкретные правила поведения в работе. Для агентств, работающих в обеих странах, это означает: шаблоны договоров нельзя просто перенести из одной страны в другую.

Что можно изменить уже сейчас

Многое из законопроекта и так является хорошей практикой. Кто начнёт сегодня, тот испытает меньше стресса, когда закон вступит в силу:

• поручить переработку шаблонов договоров с чётким указанием, на какую сторону вы работаете и что входит в комиссию
• установить чёткий порядок проверки объекта — от поземельной книги и документов до сверки площади на месте
• ввести единый протокол показа
• настроить фиды и описания объектов так, чтобы выгружались только объекты с договором, а маркировка риелтора отображалась везде

С шаблонами договоров экспериментировать самостоятельно не стоит. Юрист, специализирующийся на праве недвижимости, или одна из польских риелторских ассоциаций сможет оценить, что целесообразно с учётом текущей редакции законопроекта. Иностранным партнёрам также стоит поручить проверку своих соглашений о сотрудничестве с польскими агентствами, прежде всего в части раздела комиссии.

Первый шаг в собственной базе

Начать можно без больших затрат времени. Пройдитесь по своей текущей базе и отметьте, по каким объектам ещё нет подписанного договора. Во второй раз проверьте, зафиксирована ли проверка поземельной книги. После этого остаётся вопрос, есть ли вообще записи о проведённых показах. Тот, кто и так упорядоченно ведёт данные об объектах и показах в программе вроде ImotDesk, быстрее увидит пробелы.