Комісія лише від однієї сторони, а оголошення лише після укладення договору з власником: польський законопроєкт UD424 відчутно змінив би повсякденну роботу агентств нерухомості. Багато що з цього можна підготувати вже сьогодні.
Законопроєкт UD424 визначав би, коли об'єкт узагалі можна виставляти в оголошення.
У польських агентствах нерухомості з вересня обговорюють абревіатуру UD424. За нею стоїть законопроєкт профільного міністерства, який відчутно змінив би ріелторський бізнес у Польщі. Комісія має надходити лише від однієї сторони, а оголошення мають з'являтися лише після укладення договору з власником. Крім того, Торгова інспекція має пильніше стежити за ринком. Агентствам у Польщі довелося б перебудувати кілька робочих процесів. Тема цікава й колегам за кордоном, які пропонують польські об'єкти або ділять комісію з польськими партнерами.
Ця стаття відображає стан справ на жовтень 2026 року. Законодавчий процес змінюється, окремі положення можуть зникнути або з'явитися нові. Перш ніж змінювати договори, перевірте актуальний стан і проконсультуйтеся з юристом або своєю професійною асоціацією.
За даними Propertynews.pl, у червні 2026 року ініціативу внесли до переліку законодавчих робіт Ради міністрів. Ухвалення урядом планувалося на третій квартал 2026 року. 4 вересня 2026 року, як повідомляє Infor.pl, проєкт передали на міжвідомче погодження та громадські консультації. Після цього він ще має пройти через Сейм. Отже, UD424 не є чинним правом. Чи дотримано графіка, варто перевіряти перед будь-якими змінами.
Згідно з проєктом, між оприлюдненням і набранням чинності має минути шість місяців. Договори, укладені раніше, за інформацією фахового журналу Lege Artis, під дію закону не підпадатимуть. Тож чинний договір не довелося б переукладати посеред продажу.
Суть реформи — заборона вимагати комісію за ту саму угоду і від продавця, і від покупця. Про це пише Prawo.pl. Припустімо, агентство сьогодні отримує оплату за трикімнатну квартиру в Кракові і від продавця, і від покупця. За проєктом йому довелося б визначитися: на кого я працюю в цій угоді?
Якщо договір укладено з продавцем, відповідь зазвичай очевидна. Цікавіше з покупцями, які цілеспрямовано доручають агентству пошук. Якщо агентство знаходить відповідну квартиру у власній базі, тобто в власника, з яким уже має договір, виникає конфлікт, який проєкт, вочевидь, більше не дозволяє розв'язати двома рахунками. Наскільки вузько тлумачитиметься «та сама угода» і що саме діятиме для оренди, варто з'ясувати за текстом проєкту та з фахівцями, а не покладатися на стислі огляди. Агентствам, які досі стягують комісію в оренді і з орендодавця, і з орендаря, слід передусім дати юристам перевірити саме цю схему.
Максимального розміру комісії міністерство, за даними Rzeczpospolita, свідомо не передбачає. Розмір і надалі залишається предметом домовленості. Можливо, агентства підвищать комісію для сторони, що залишиться. Однак це треба вміти пояснити власникові, найкраще — через чіткий опис послуг у договорі. Хто отримує оплату лише від однієї сторони, тому й так варто точніше фіксувати, на кого він працює і що за це робить.
Другий важливий пункт стосується маркетингу. Оголошення, за даними Prawo.pl, можна буде публікувати лише за наявності посередницького договору з власником, і вони мають бути чітко позначені як ріелторські. Так завершилася б відома практика: агентство помічає приватну пропозицію, коротко телефонує і виставляє квартиру на кількох порталах ще до того, як щось підписано.
Уже сьогодні польське право, як пояснює Otodom, вимагає для посередницького договору письмової або електронної форми; інакше він недійсний. Копія поліса страхування цивільної відповідальності додається до нього. Хто вже сьогодні фіксує кожне доручення письмово, має насамперед змінити послідовність дій: спершу підпис, потім оголошення.
Для фідів порталів це означає: об'єкти мають потрапляти до XML-експорту лише тоді, коли договір завантажено в систему. Найпростіше зробити це через поле статусу, яке дозволяє експорт. Крім того, поле типу оголошувача у фіді має бути правильно встановлене на «ріелтор», а в описі об'єкта має бути видно назву компанії. Хто виставляє польські об'єкти на польські портали через партнера або власний фід, має узгодити з партнером, хто відповідає за договір і позначення. Чи діятимуть ці правила для оголошень за межами Польщі і як саме, варто обговорити з фахівцями. Слабким місцем часто є сам фід: його колись налаштували, і відтоді ніхто його не перевіряє.
Згідно з проєктом, ріелтори, за даними Rzeczpospolita, незалежно від змісту договору мають перевіряти правовий статус і технічний стан об'єкта та інформувати про це клієнтів. У Польщі на практиці це означає передусім ознайомлення з поземельною книгою (księga wieczysta) і звіряння її з документами власника. А от технічний стан оцінюють не за столом, а під час огляду на місці.
Типова помилка трапляється з житловою площею. Власник називає 58 квадратних метрів, у договорі купівлі-продажу п'ятнадцятирічної давнини зазначено 54, а в опис об'єкта потрапляє більша цифра, бо її назвав клієнт. Галузеві портали, як-от ilezametr.pl, порушують саме цю тему у зв'язку з проєктом. Незалежно від того, що зрештою буде в законі, варто зазначати в описі об'єкта, звідки взято дані про площу, а в разі сумнівів — переміряти. Це вбереже від суперечок після підписання в нотаріуса.
Ще одна деталь, ймовірно, одразу стане помітною в повсякденній роботі. За даними Propertynews.pl, ріелтор не зможе ставити показ у залежність від того, чи підпише зацікавлена особа заздалегідь посередницький договір. Бланк на планшеті, який деякі агентства пропонують біля дверей квартири, тоді вже не можна буде використовувати як умову для входу.
Водночас ріелтори мають документувати покази. Короткий протокол із датою, часом, об'єктом, іменами учасників і наданою інформацією — придатна відправна точка; які саме дані зрештою вимагатиме закон, ще невідомо. Доцільно складати протокол одразу після показу, а не через кілька тижнів з пам'яті.
За наявними повідомленнями, перевірки проводитиме Торгова інспекція. Точну компетенцію варто уточнити в тексті проєкту. За даними Lege Artis, проєкт передбачає штрафи від двох до п'яти середніх місячних зарплат за статистикою Головного статистичного управління (GUS). Як альтернативу, за тим самим джерелом, можливе розпорядження припинити оскаржувану практику. Тому, хто його не виконає, за даними Lege Artis, можуть заборонити ріелторську діяльність. Для невеликого агентства це було б загрозою для існування.
Повернення обов'язкової ліцензії для ріелторів, за даними Trojmiasto.pl, не передбачено.
Асоціація FPPRN, за даними Prawo.pl, скептично ставиться до законодавчого переліку обов'язків і до заборони подвійної комісії. З практичного погляду виникають і інші питання, наприклад, як довести перевірку об'єкта в разі спору. Незрозуміло також, як розглядати співпрацю, коли одне агентство супроводжує продавця, а інше — покупця. Саме консультації є тим майданчиком, де такі питання можна порушити. Тому варто ознайомитися з позиціями асоціацій, навіть агентствам, які самі не є членами жодної з них.
Хто хоче порівняти правила, знайде в сусідній країні іншу модель. У Чехії ріелторська діяльність, за інформацією юридичної фірми Dostupný advokát, є підприємницькою діяльністю з обов'язковою кваліфікацією. Обов'язковим є страхування на суму щонайменше 1 750 000 CZK за один страховий випадок і 3 500 000 CZK за всі страхові випадки протягом року. Отже, Чехія робить більший наголос на доступі до професії. Польща з UD424 радше закріпила б конкретні правила поведінки в роботі. Для агентств, які працюють в обох країнах, це означає: шаблони договорів не можна просто перенести.
Багато чого з проєкту й так є доброю практикою. Хто почне сьогодні, матиме менше стресу, коли закон набере чинності:
Із шаблонами договорів не варто експериментувати самостійно. Юрист, що спеціалізується на праві нерухомості, або одна з польських ріелторських асоціацій може оцінити, що доцільно з огляду на актуальний стан проєкту. Іноземним партнерам також варто дати перевірити свої угоди про співпрацю з польськими агентствами, насамперед щодо розподілу комісії.
Початок забирає небагато часу. Перегляньте свою поточну базу об'єктів і запишіть, щодо яких об'єктів ще немає підписаного договору. Під час другого перегляду перевірте, чи зафіксовано ознайомлення з поземельною книгою. Після цього залишається питання, чи є взагалі записи про попередні покази. Хто й так упорядковано веде дані про об'єкти та покази в програмі на кшталт ImotDesk, швидше побачить прогалини.
Цю статтю підготовлено за допомогою штучного інтелекту та перевірено редакцією перед публікацією. Вона не є юридичною чи податковою консультацією.
З 10 липня 2027 року для посередників у сфері нерухомості в усьому ЄС діятимуть однакові правила протидії відмиванню коштів. У огляді пояснюємо, коли...
Читати далі →
З 1 січня 2027 року перелік даних, які мають бути в оголошенні, залежатиме від дати видачі енергетичного сертифіката. Як маклерам вчасно перевести екс...
Читати далі →
Згенерований ШІ диван у порожній вітальні досі був питанням стилю. З 2 серпня 2026 року AI Act у багатьох випадках вимагає для цього помітної позначки...
Читати далі →