Prowizja tylko od jednej strony i ogłoszenia dopiero po podpisaniu umowy z właścicielem: projekt UD424 wyraźnie zmieniłby codzienną pracę biur nieruchomości. Do wielu zmian można przygotować się już dziś.
Projekt UD424 określałby, kiedy nieruchomość w ogóle może zostać wystawiona w ogłoszeniu.
Od września w polskich biurach nieruchomości dyskutuje się o jednym symbolu: UD424. Kryje się za nim projekt właściwego ministerstwa, który wyraźnie zmieniłby pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w Polsce. Prowizja ma pochodzić już tylko od jednej strony, a ogłoszenia mają pojawiać się dopiero po zawarciu umowy z właścicielem. Ponadto Inspekcja Handlowa ma uważniej przyglądać się rynkowi. Biura w Polsce musiałyby zmienić kilka procedur. Temat jest interesujący także dla kolegów po fachu za granicą, którzy oferują polskie nieruchomości lub dzielą się prowizją z polskimi partnerami.
Artykuł przedstawia stan na październik 2026 r. Procesy legislacyjne ulegają zmianom, poszczególne rozwiązania mogą zniknąć lub zostać dodane. Zanim zmienicie Państwo umowy, sprawdźcie aktualny stan prac i skonsultujcie się z prawnikiem lub swoją organizacją branżową.
Według Propertynews.pl projekt został w czerwcu 2026 r. wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Przyjęcie przez rząd planowano na III kwartał 2026 r. Jak podaje Infor.pl, 4 września 2026 r. projekt trafił do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych. Następnie musiałby jeszcze przejść przez Sejm. UD424 nie jest więc obowiązującym prawem. Przed każdą zmianą warto sprawdzić, czy harmonogram został dotrzymany.
Zgodnie z projektem między ogłoszeniem a wejściem w życie ma upłynąć sześć miesięcy. Według czasopisma Lege Artis umowy zawarte wcześniej nie byłyby objęte nowymi przepisami. Trwającej umowy pośrednictwa nie trzeba by więc renegocjować w środku sprzedaży.
Sednem reformy jest zakaz pobierania prowizji od sprzedającego i kupującego za tę samą transakcję. Tak relacjonuje to Prawo.pl. Załóżmy, że biuro pobiera dziś za trzypokojowe mieszkanie w Krakowie wynagrodzenie zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. Według projektu musiałoby się zdecydować: dla kogo pracuję przy tej transakcji?
Przy umowach ze sprzedającymi odpowiedź jest zwykle jednoznaczna. Ciekawiej robi się w przypadku kupujących, którzy zlecają biuru konkretne poszukiwania. Jeśli to biuro znajdzie odpowiednie mieszkanie we własnej bazie ofert, czyli u właściciela, z którym ma już umowę, powstaje konflikt, którego projekt najwyraźniej nie pozwala już rozwiązać dwiema fakturami. Jak wąsko będzie interpretowane pojęcie „tej samej transakcji” i co dokładnie będzie dotyczyć najmu, warto wyjaśnić na podstawie tekstu projektu i ze specjalistami, zamiast polegać na streszczeniach. Biura, które przy najmie obciążają dotąd zarówno wynajmującego, jak i najemcę, powinny w pierwszej kolejności zlecić analizę właśnie tej sytuacji.
Według „Rzeczpospolitej” ministerstwo wyraźnie nie przewiduje maksymalnej stawki prowizji. Jej wysokość pozostaje kwestią negocjacji. Możliwe, że biura podniosą prowizję po stronie, od której nadal będą ją pobierać. Trzeba to jednak umieć uzasadnić właścicielowi, najlepiej poprzez jasny opis usług w umowie. Kto otrzymuje wynagrodzenie tylko od jednej strony, i tak powinien precyzyjniej określić, dla kogo pracuje i co w zamian oferuje.
Drugi ważny punkt dotyczy marketingu ofert. Według Prawo.pl ogłoszenia mają być dopuszczalne dopiero wtedy, gdy istnieje umowa pośrednictwa z właścicielem, i muszą być wyraźnie oznaczone jako ogłoszenia pośrednika. Oznaczałoby to koniec znanej praktyki: biuro wyszukuje ofertę prywatną, krótko dzwoni i wystawia mieszkanie na kilku portalach, zanim cokolwiek zostanie podpisane.
Już dziś polskie prawo, jak wyjaśnia Otodom, wymaga dla umowy pośrednictwa formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Załącznikiem jest kopia polisy OC. Kto już teraz zawiera każde zlecenie na piśmie, musi przede wszystkim zmienić kolejność działań: najpierw podpis, potem ogłoszenie.
Dla feedów portalowych oznacza to, że oferty powinny trafiać do eksportu XML dopiero wtedy, gdy umowa jest zapisana w systemie. Najprościej zrobić to za pomocą pola statusu, które odblokowuje eksport. Ponadto pole typu ogłoszeniodawcy w feedzie powinno być prawidłowo ustawione na „pośrednik”, a w opisie oferty powinna być widoczna nazwa firmy. Kto publikuje polskie oferty na polskich portalach za pośrednictwem partnera lub własnego feedu, powinien ustalić z partnerem, kto odpowiada za umowę i oznaczenie. Czy i w jaki sposób przepisy dotyczyłyby ogłoszeń poza Polską, warto omówić ze specjalistami. Częstym słabym punktem jest zresztą sam feed: raz skonfigurowany, potem nikt już do niego nie zagląda.
Według „Rzeczpospolitej” projekt zakłada, że pośrednicy, niezależnie od treści umowy, mają weryfikować stan prawny i techniczny nieruchomości oraz informować o nim klientów. W praktyce oznacza to przede wszystkim wgląd do księgi wieczystej i porównanie jej z dokumentami właściciela. Stanu technicznego nie ocenia się natomiast zza biurka, lecz podczas wizyty na miejscu.
Typowy błąd dotyczy powierzchni mieszkania. Właściciel podaje 58 metrów kwadratowych, w akcie notarialnym sprzed piętnastu lat widnieje 54, a w ofercie ląduje wyższa liczba, bo podał ją klient. Portale branżowe, takie jak ilezametr.pl, poruszają właśnie ten temat w kontekście projektu. Niezależnie od ostatecznego brzmienia ustawy warto podawać w ofercie, skąd pochodzi informacja o powierzchni, a w razie wątpliwości ją zmierzyć. To chroni przed sporami po wizycie u notariusza.
Kolejny szczegół będzie zapewne od razu widoczny w codziennej pracy. Według Propertynews.pl pośrednik nie będzie mógł uzależniać prezentacji od tego, czy zainteresowany wcześniej podpisze umowę pośrednictwa. Formularz na podkładce, który niektóre biura podsuwają pod drzwiami mieszkania, przestałby wtedy być warunkiem wejścia.
Jednocześnie pośrednicy mają dokumentować prezentacje. Krótki protokół z datą, godziną, nieruchomością, nazwiskami uczestników i przekazanymi informacjami to dobry punkt wyjścia; jakich danych ostatecznie będzie wymagać ustawa, dopiero się okaże. Warto sporządzać protokół od razu po spotkaniu, a nie z pamięci kilka tygodni później.
Według dostępnych doniesień kontrole ma prowadzić Inspekcja Handlowa. Dokładny zakres kompetencji warto sprawdzić w tekście projektu. Według Lege Artis projekt przewiduje kary pieniężne w wysokości od dwóch do pięciu przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń według danych GUS. Alternatywnie, według tego samego źródła, możliwe jest wydanie nakazu zaprzestania kwestionowanej praktyki. Temu, kto się do niego nie zastosuje, można według Lege Artis zakazać prowadzenia działalności pośrednika. Dla jednoosobowego biura oznaczałoby to zagrożenie dla dalszego istnienia.
Według Trojmiasto.pl powrót do obowiązkowej licencji pośrednika nie jest przewidziany.
Według Prawo.pl Federacja FPPRN krytycznie ocenia ustawowy katalog obowiązków oraz zakaz podwójnej prowizji. Z perspektywy praktyki pojawiają się kolejne pytania, na przykład jak w razie sporu udowodnić przeprowadzenie weryfikacji nieruchomości. Niejasne jest również, jak traktować współpracę, w której jedno biuro obsługuje sprzedającego, a drugie kupującego. Konsultacje to miejsce, w którym można zgłaszać takie kwestie. Dlatego warto zapoznać się ze stanowiskami organizacji branżowych, także biurom, które same do żadnej nie należą.
Kto chce porównać przepisy, znajdzie u sąsiadów inny model. Według kancelarii Dostupný advokát pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest w Czechach działalnością regulowaną, wymagającą kwalifikacji. Obowiązkowe jest ubezpieczenie na kwotę co najmniej 1 750 000 CZK na jedno zdarzenie i 3 500 000 CZK na wszystkie zdarzenia w ciągu roku. Czechy stawiają więc bardziej na regulację dostępu do zawodu. Polska w ramach UD424 wprowadzałaby raczej konkretne reguły postępowania przy transakcjach. Dla biur działających w obu krajach oznacza to, że wzorów umów nie da się po prostu przenieść.
Wiele rozwiązań z projektu to i tak dobra praktyka. Kto zacznie dziś, będzie miał mniej stresu, gdy przepisy wejdą w życie:
Przy wzorach umów nie warto eksperymentować na własną rękę. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości lub jedna z polskich organizacji pośredników oceni, co ma sens przy danym stanie prac nad projektem. Partnerzy zagraniczni również powinni zlecić weryfikację umów o współpracy z polskimi biurami, zwłaszcza w zakresie podziału prowizji.
Początek nie zajmuje wiele czasu. Przejrzyjcie Państwo swoją aktualną bazę ofert i zanotujcie, przy których nieruchomościach brakuje jeszcze podpisanej umowy. W drugim kroku sprawdźcie, czy odnotowano wgląd do księgi wieczystej. Następnie pozostaje pytanie, czy z dotychczasowych prezentacji w ogóle istnieją jakiekolwiek zapiski. Kto i tak prowadzi dane o ofertach i prezentacjach w uporządkowany sposób w programie takim jak ImotDesk, szybciej dostrzeże luki.
Ten artykuł został przygotowany przy pomocy sztucznej inteligencji i sprawdzony przez redakcję przed publikacją. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Od 10 lipca 2027 r. w całej UE pośredników w obrocie nieruchomościami obowiązywać będą te same przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy. W...
Czytaj dalej →
Od 1 stycznia 2027 roku to data wystawienia świadectwa charakterystyki energetycznej decyduje o tym, jakie informacje muszą znaleźć się w ogłoszeniu....
Czytaj dalej →
Sofa wygenerowana przez AI w pustym salonie była dotąd kwestią stylu. Od 2 sierpnia 2026 roku AI Act w wielu przypadkach wymaga przy takim zdjęciu wid...
Czytaj dalej →