Комисиона само от едната страна и обяви едва след договор със собственика: полският проект UD424 би променил осезаемо ежедневието в агенциите за недвижими имоти. Голяма част от промените може да се подготви още отсега.
Проектът UD424 би уредил кога изобщо един имот може да бъде обявен.
От септември в полските агенции за недвижими имоти се обсъжда едно съкращение: UD424. Зад него стои проект на компетентното министерство, който би променил осезаемо брокерската дейност в Полша. Комисионата ще идва само от едната страна, а обявите ще могат да се публикуват едва след сключен договор със собственика. Освен това Търговската инспекция ще следи по-внимателно. Агенциите в Полша ще трябва да преустроят няколко работни процеса. Темата е интересна и за колегите в чужбина, които предлагат полски имоти или делят комисиони с полски партньори.
Тази статия отразява състоянието към октомври 2026 г. Законодателните процедури се променят, някои подробности могат да отпаднат или да се добавят нови. Преди да промените договорите си, проверете актуалното състояние и се консултирайте с адвокат или с вашето професионално сдружение.
Според Propertynews.pl инициативата е включена в работния списък на Министерския съвет през юни 2026 г. Решение на правителството е било предвидено за третото тримесечие на 2026 г. На 4 септември 2026 г., както съобщава Infor.pl, проектът е внесен за междуведомствено съгласуване и обществена консултация. След това той ще трябва да мине и през Сейма. Следователно UD424 не е действащо право. Дали графикът е бил спазен, трябва да проверите преди всяка промяна.
Според проекта между обнародването и влизането в сила ще има шест месеца. Договорите, сключени преди това, според списание Lege Artis няма да бъдат засегнати. Така текуща поръчка няма да се налага да бъде предоговаряна по средата на маркетинга на имота.
Същността на реформата е забраната да се изисква комисиона от продавача и от купувача по една и съща сделка. Така съобщава Prawo.pl. Да приемем, че днес една агенция получава заплащане за тристаен апартамент в Краков както от продавача, така и от купувача. Според проекта тя ще трябва да избере: за кого работя по тази сделка?
При поръчки от продавачи отговорът обикновено е ясен. По-интересно става при купувачи, които целенасочено възлагат на агенция да търси имот. Ако тази агенция намери подходящ апартамент в собственото си портфолио, т.е. при собственик, с когото вече има договор, възниква конфликт, който проектът очевидно вече не разрешава с две фактури. Колко тясно ще се тълкува „една и съща сделка“ и какво точно ще важи за наемите, трябва да изясните с текста на проекта и със специалисти, вместо да разчитате на обобщения. Агенциите, които досега при наемите таксуват и наемодателя, и наемателя, трябва първо да дадат за проверка именно тази конфигурация.
Според Rzeczpospolita министерството изрично не предвижда таван на комисионата. Размерът ѝ остава въпрос на договаряне. Възможно е агенциите да повишат комисионата от оставащата страна. Това обаче трябва да може да се обясни на собственика, най-добре с ясно описание на услугите в договора. Който получава заплащане само от едната страна, така или иначе трябва да посочва по-точно за кого работи и какво предоставя срещу това.
Втората голяма точка засяга маркетинга. Според Prawo.pl обявите ще могат да се публикуват едва когато има договор за посредничество със собственика и трябва ясно да се разпознават като брокерски обяви. Така би приключила една добре позната практика: агенцията забелязва частна обява, обажда се набързо и публикува апартамента в няколко портала, преди изобщо нещо да е подписано.
Още сега полското право, както обяснява Otodom, изисква договорът за посредничество да бъде в писмена или електронна форма; в противен случай той е нищожен. Копие от застрахователната полица „Професионална отговорност“ се прилага към него. Който още днес документира писмено всяка поръчка, трябва най-вече да промени последователността: първо подписът, после обявата.
За фийдовете към порталите това означава: имотите трябва да попадат в XML експорта едва след като договорът е въведен в системата. Най-лесно това става чрез поле за статус, което разрешава експорта. Освен това полето за типа на рекламодателя във фийда трябва коректно да е зададено на „брокер“, а в описанието на имота трябва да се вижда името на фирмата. Който публикува полски имоти в полски портали чрез партньор или чрез собствен фийд, трябва да уточни с партньора кой отговаря за договора и за обозначаването. Дали и как правилата биха се прилагали за обяви извън Полша, обсъдете със специалисти. Чест слаб момент впрочем е самият фийд: веднъж е настроен и оттогава никой не го поглежда.
Според Rzeczpospolita проектът предвижда брокерите, независимо от съдържанието на договора, да проверяват правното и физическото състояние на имота и да информират клиентите за него. В Полша на практика това означава преди всичко да се направи справка в поземлената книга (księga wieczysta) и тя да се сравни с документите на собственика. Физическото състояние обаче не се преценява от бюрото, а при огледа на място.
Типична грешка се появява при жилищната площ. Собственикът посочва 58 квадратни метра, в договора за покупко-продажба отпреди петнадесет години са записани 54, а в описанието на имота попада по-голямото число, защото е дошло от клиента. Браншови портали като ilezametr.pl засягат именно тази тема във връзка с проекта. Независимо какво ще пише накрая в закона, си струва в описанието на имота да се посочва откъде идва дадена информация за площта и при съмнение да се измерва. Това предпазва от спорове след нотариалната сделка.
Още една подробност вероятно ще се забележи веднага в ежедневието. Според Propertynews.pl брокерът няма да може да обвързва огледа с условието интересуващият се предварително да подпише договор за посредничество. Формулярът на клипборда, който някои агенции поднасят на вратата на апартамента, тогава вече няма да може да бъде условие за влизане.
Същевременно брокерите ще трябва да документират огледите. Кратък протокол с дата, час, имот, имена на участниците и предоставената информация е полезна отправна точка; какви данни ще изисква законът накрая, остава да видим. Разумно е протоколът да се попълва веднага след огледа, а не седмици по-късно по памет.
Според наличните публикации компетентна за проверките ще бъде Търговската инспекция. Точната компетентност проверете в текста на проекта. Според Lege Artis проектът предвижда глоби в размер от две до пет средни месечни заплати по статистиката на GUS. Като алтернатива според същия източник е възможно разпореждане за преустановяване на установената нарушаваща практика. На този, който не го изпълни, според Lege Artis може да бъде забранено да упражнява брокерска дейност. За самостоятелно работеща агенция това би застрашило самото ѝ съществуване.
Връщане към задължителния лиценз за брокерите според Trojmiasto.pl не се предвижда.
Според Prawo.pl сдружението FPPRN не одобрява законовия каталог от задължения и забраната за двойна комисиона. От гледна точка на практиката възникват и други въпроси, например как може да се докаже проверка на имота при спор. Неясно е и как ще се третира сътрудничеството, при което една агенция обслужва продавача, а друга – купувача. Консултацията е мястото, където такива въпроси могат да бъдат поставени. Затова становищата на сдруженията заслужават внимание, включително от агенции, които самите не членуват в сдружение.
Който иска да сравни правилата, ще открие в съседната държава различен модел. В Чехия брокерската дейност според кантора Dostupný advokát е занаят със задължителна квалификация. Изисква се застраховка с лимит от най-малко 1 750 000 CZK за едно събитие и 3 500 000 CZK за всички събития в рамките на една година. Така Чехия залага повече на достъпа до професията. С UD424 Полша по-скоро би въвела конкретни правила за поведение в работата. За агенциите, които работят и в двете държави, това означава: образците на договори не могат просто да се пренасят.
Голяма част от проекта и без това е добра практика. Който започне днес, ще има по-малко стрес при евентуалното влизане в сила:
При образците на договори не експериментирайте сами. Адвокат, специализиран в правото на недвижимите имоти, или някое от полските брокерски сдружения може да прецени какво е разумно според актуалното състояние на проекта. Чуждестранните партньори също трябва да дадат за проверка споразуменията си за сътрудничество с полски агенции, особено частта за поделянето на комисионата.
Началото не отнема много време. Прегледайте текущото си портфолио и си отбележете за кои имоти все още няма подписан договор. При второ преминаване проверете дали справката в поземлената книга е документирана. След това остава въпросът дали за досегашните огледи изобщо има записи. Който така или иначе въвежда подредено данните за имотите и огледите в програма като ImotDesk, ще забележи пропуските по-бързо.
Тази статия е проучена и написана с помощта на изкуствен интелект и е проверена от редакцията преди публикуване. Тя не е правен или данъчен съвет.
От 10 юли 2027 г. в целия ЕС за посредниците при сделки с недвижими имоти ще важат едни и същи правила срещу изпирането на пари. От обзора ще разберет...
Прочети още →
От 1 януари 2027 г. кои данни трябва да съдържа обявата ще зависи от датата на издаване на енергийния сертификат. Как брокерите да преминат навреме къ...
Прочети още →
Досега добавеният с ИИ диван в празна всекидневна беше въпрос на стил. От 2 август 2026 г. AI Act в много случаи изисква за това видимо обозначение. Т...
Прочети още →