Maklerreform in Polen: Was der Entwurf UD424 für Büros ändern würde

In polnischen Maklerbüros wird seit September ein Kürzel diskutiert: UD424. Dahinter steht ein Entwurf des zuständigen Ministeriums, der das Maklergeschäft in Polen spürbar verändern würde. Die Provision soll nur noch von einer Seite kommen, und Inserate sollen erst nach einem Vertrag mit dem Eigentümer erscheinen. Außerdem soll die Handelsinspektion genauer hinsehen. Büros in Polen müssten mehrere Abläufe umstellen. Interessant ist das Thema auch für Kollegen im Ausland, die polnische Objekte anbieten oder mit polnischen Partnern Provisionen teilen.

Dieser Beitrag gibt den Stand von Oktober 2026 wieder. Gesetzgebungsverfahren ändern sich, Details können wegfallen oder hinzukommen. Bevor Sie Verträge umstellen, prüfen Sie den aktuellen Stand und sprechen Sie mit einem Anwalt oder Ihrem Berufsverband.

Wo das Verfahren steht

Laut Propertynews.pl wurde das Vorhaben im Juni 2026 in das Arbeitsverzeichnis des Ministerrats aufgenommen. Ein Beschluss der Regierung war für das dritte Quartal 2026 vorgesehen. Am 4. September 2026 ging der Entwurf, wie Infor.pl berichtet, in die Abstimmung zwischen den Ministerien und in die öffentliche Konsultation. Danach müsste er noch durch den Sejm. Geltendes Recht ist UD424 also nicht. Ob der Zeitplan eingehalten wurde, sollten Sie vor jeder Umstellung nachprüfen.

Nach dem Entwurf sollen zwischen Verkündung und Inkrafttreten sechs Monate liegen. Verträge, die vorher geschlossen wurden, wären nach Darstellung der Fachzeitschrift Lege Artis nicht erfasst. Ein laufendes Mandat müsste also nicht mitten in der Vermarktung neu verhandelt werden.

Provision nur noch von einer Seite

Kern der Reform ist das Verbot, für dieselbe Transaktion von Verkäufer und Käufer Provision zu verlangen. So berichtet es Prawo.pl. Angenommen, ein Büro lässt sich eine Dreizimmerwohnung in Krakau heute sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer bezahlen. Nach dem Entwurf müsste es sich entscheiden: Für wen arbeite ich bei diesem Geschäft?

Bei Verkäufermandaten ist die Antwort meist eindeutig. Spannender wird es bei Käufern, die ein Büro gezielt mit der Suche beauftragen. Findet dieses Büro die passende Wohnung im eigenen Bestand, also bei einem Eigentümer, mit dem es bereits einen Vertrag hat, entsteht ein Konflikt, den der Entwurf offenbar nicht mehr durch zwei Rechnungen auflöst. Wie eng „dieselbe Transaktion“ ausgelegt wird und was für Vermietungen genau gilt, sollten Sie im Entwurfstext und mit Fachleuten klären, statt sich auf Zusammenfassungen zu verlassen. Büros, die bei Vermietungen bisher Vermieter und Mieter belasten, sollten diese Konstellation als Erstes prüfen lassen.

Eine Höchstprovision sieht das Ministerium laut Rzeczpospolita ausdrücklich nicht vor. Die Höhe bleibt Verhandlungssache. Denkbar ist, dass Büros die Provision auf der verbleibenden Seite anheben. Das muss man dem Eigentümer allerdings erklären können, am besten mit einer klaren Leistungsbeschreibung im Vertrag. Wer nur noch von einer Seite bezahlt wird, sollte ohnehin genauer festhalten, für wen er arbeitet und was er dafür leistet.

Erst der Vertrag, dann das Inserat

Der zweite große Punkt betrifft die Vermarktung. Anzeigen sollen laut Prawo.pl erst erscheinen dürfen, wenn ein Maklervertrag mit dem Eigentümer besteht, und sie müssen klar als Makleranzeige erkennbar sein. Damit wäre eine bekannte Praxis vorbei: Ein Büro entdeckt ein Privatangebot, ruft kurz an und stellt die Wohnung auf mehreren Portalen ein, bevor überhaupt etwas unterschrieben ist.

Schon heute verlangt das polnische Recht, wie Otodom erläutert, für den Maklervertrag die Schrift- oder elektronische Form; sonst ist er nichtig. Eine Kopie der Haftpflichtpolice gehört als Anlage dazu. Wer schon heute jeden Auftrag schriftlich festhält, muss den Ablauf vor allem zeitlich umstellen: erst die Unterschrift, dann das Inserat.

Für Portal-Feeds heißt das: Objekte sollten erst dann in den XML-Export gelangen, wenn der Vertrag im System hinterlegt ist. Am einfachsten geht das über ein Statusfeld, das den Export freigibt. Außerdem sollte das Feld für den Anbietertyp im Feed korrekt auf „Makler“ stehen, und im Exposé sollte der Firmenname sichtbar sein. Wer polnische Objekte über einen Partner oder einen eigenen Feed auf polnische Portale bringt, sollte mit dem Partner klären, wer für Vertrag und Kennzeichnung verantwortlich ist. Ob und wie die Regeln für Inserate außerhalb Polens gelten würden, sollten Sie mit Fachleuten besprechen. Ein häufiger Schwachpunkt ist ohnehin der Feed selbst: Er wurde einmal eingerichtet, und seitdem schaut niemand mehr hin.

Prüfung von Rechtslage und Zustand

Nach dem Entwurf sollen Makler laut Rzeczpospolita unabhängig vom Inhalt des Vertrags die Rechtslage und den Zustand des Objekts prüfen und die Kunden darüber informieren. In Polen bedeutet das in der Praxis vor allem, das Grundbuch (księga wieczysta) einzusehen und mit den Unterlagen des Eigentümers abzugleichen. Den Zustand beurteilt man dagegen nicht am Schreibtisch, sondern beim Termin vor Ort.

Ein typischer Fehler zeigt sich bei der Wohnfläche. Der Eigentümer nennt 58 Quadratmeter, im Kaufvertrag von vor fünfzehn Jahren stehen 54, und im Exposé landet die höhere Zahl, weil sie vom Kunden kam. Branchenportale wie ilezametr.pl greifen genau dieses Thema im Zusammenhang mit dem Entwurf auf. Unabhängig davon, was am Ende im Gesetz steht, lohnt es sich, im Exposé anzugeben, woher eine Flächenangabe stammt, und bei Zweifeln nachzumessen. Das schützt vor Streit nach dem Notartermin.

Besichtigungen ohne Vorab-Unterschrift

Ein weiteres Detail dürfte im Alltag sofort auffallen. Laut Propertynews.pl soll ein Makler eine Besichtigung nicht davon abhängig machen dürfen, dass der Interessent vorher einen Maklervertrag unterschreibt. Das Formular auf dem Klemmbrett, das manche Büros an der Wohnungstür vorlegen, hätte dann als Bedingung für den Einlass ausgedient.

Gleichzeitig sollen Makler Besichtigungen dokumentieren. Ein kurzes Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Objekt, Namen der Teilnehmer und den gegebenen Informationen ist ein brauchbarer Ausgangspunkt; welche Angaben das Gesetz am Ende verlangt, bleibt abzuwarten. Sinnvoll ist, das Protokoll direkt nach dem Termin anzulegen und nicht Wochen später aus dem Gedächtnis.

Kontrollen und Sanktionen

Zuständig für die Kontrollen soll nach den vorliegenden Berichten die Handelsinspektion sein. Die genaue Zuständigkeit sollten Sie im Entwurfstext nachlesen. Laut Lege Artis sieht der Entwurf Geldstrafen von zwei bis fünf durchschnittlichen Monatslöhnen nach der Statistik des GUS vor. Alternativ ist nach derselben Quelle eine Anordnung möglich, die beanstandete Praxis einzustellen. Wer sie nicht befolgt, dem kann laut Lege Artis die Maklertätigkeit untersagt werden. Für ein Einzelbüro wäre das existenzbedrohend.

Eine Rückkehr zur Pflichtlizenz für Makler ist laut Trojmiasto.pl nicht vorgesehen.

Kritik aus der Branche

Der Verband FPPRN hält laut Prawo.pl wenig vom gesetzlichen Pflichtenkatalog und vom Verbot der Doppelprovision. Aus Sicht der Praxis stellen sich weitere Fragen, etwa wie sich eine Objektprüfung im Streitfall nachweisen lässt. Unklar ist auch, wie Kooperationen zu behandeln sind, bei denen ein Büro den Verkäufer und ein anderes den Käufer betreut. Die Konsultation ist der Ort, an dem solche Fragen eingebracht werden können. Die Stellungnahmen der Verbände lohnen deshalb einen Blick, auch für Büros, die selbst keinem Verband angehören.

Ein Blick nach Tschechien

Wer Regeln vergleichen möchte, findet im Nachbarland ein anderes Modell. In Tschechien ist die Maklertätigkeit nach Darstellung der Kanzlei Dostupný advokát ein Gewerbe mit Qualifikationspflicht. Vorgeschrieben ist eine Versicherung von mindestens 1.750.000 CZK je Schadensfall und 3.500.000 CZK für alle Schadensfälle eines Jahres. Tschechien setzt also stärker auf den Zugang zum Beruf. Polen würde mit UD424 eher konkrete Verhaltensregeln im Geschäft festschreiben. Für Büros, die in beiden Ländern arbeiten, heißt das: Vertragsmuster lassen sich nicht einfach übertragen.

Was Sie jetzt schon umstellen können

Vieles aus dem Entwurf ist ohnehin gute Praxis. Wer heute anfängt, hat bei einem Inkrafttreten weniger Stress:

• Vertragsmuster überarbeiten lassen, mit klarer Angabe, für welche Seite Sie tätig sind und was die Provision umfasst
• einen festen Ablauf für die Objektprüfung festlegen, vom Grundbuch über die Unterlagen bis zum Flächenabgleich vor Ort
• ein einheitliches Besichtigungsprotokoll einführen
• Feeds und Exposés so einrichten, dass nur Objekte mit Vertrag exportiert werden und überall die Makler-Kennzeichnung erscheint

Bei den Vertragsmustern sollten Sie nicht selbst experimentieren. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt oder einer der polnischen Maklerverbände kann einschätzen, was nach dem jeweiligen Stand des Entwurfs sinnvoll ist. Ausländische Partner sollten ihre Kooperationsvereinbarungen mit polnischen Büros ebenfalls prüfen lassen, vor allem die Provisionsteilung.

Der erste Schritt im eigenen Bestand

Der Anfang kostet wenig Zeit. Gehen Sie Ihren aktuellen Bestand durch und notieren Sie, bei welchen Objekten noch kein unterschriebener Vertrag vorliegt. In einem zweiten Durchgang sehen Sie nach, ob die Grundbucheinsicht festgehalten ist. Danach bleibt die Frage, ob es zu den bisherigen Besichtigungen überhaupt Aufzeichnungen gibt. Wer Objekt- und Besichtigungsdaten ohnehin geordnet in einem Programm wie ImotDesk erfasst, sieht die Lücken schneller.