Продажба на ваканционен имот: регистрационният номер е част от сделката

Продавачът влиза в офиса с папка, пълна с отзиви от гости. Двустайният му апартамент се намира в центъра на Атина, в първи градски район. През последните години той е бил почти непрекъснато зает чрез Airbnb и именно с това собственикът иска да го продаде. Брокерката набързо прелиства папката и задава въпроса, който променя разговора: какво става с номера AMA, когато апартаментът смени собственика си? Той не знае. За него отговорът се оказва неприятен.

Такива разговори брокерите вече водят не само в Гърция. От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028 относно краткосрочното отдаване под наем чрез онлайн платформи. В Германия, според Федералната агенция за мрежите (Bundesnetzagentur), към 1 октомври 2026 г. Фрехен, Мюнхен, Нюрнберг, Регенсбург и Тюбинген са въвели регистрационна процедура. Независимо дали една агенция продава апартаменти в Слънчев бряг или инвестиционно жилище в Регенсбург, регистрацията днес е част от приемането на имота.

Какво урежда Брюксел и какво не

Регламентът не въвежда общоевропейски лиценз за отдаване под наем и не забранява краткосрочното отдаване. Адвокатската кантора Wolf Theiss го описва като обща рамка. Там, където държавата или общината изисква регистрация, номерът трябва да фигурира в обявата, а органите получават данни.

Най-силно засегнати са платформите. Те трябва да проверяват и показват номерата, да правят извадкови проверки и да премахват или деактивират обявите без валиден номер. Големите доставчици подават ежемесечно, а по-малките – на тримесечие стандартизирани данни към националните точки за достъп, сред които адрес, регистрационен номер, линк към обявата, брой нощувки и брой гости. Затова там, където регистрацията е задължителна, имот без валиден номер рано или късно изчезва от платформите за резервации.

При порталите за продажба на имоти положението е по-неясно. Според наръчник на mein-Monteurzimmer задължението по регламента важи само за платформи с директна функция за резервиране, а не за чисто обявителни портали. Въпреки това може да се прилагат местни разпоредби. А за потенциалните купувачи номерът така или иначе е сред най-важните данни.

Когато продажбата струва възможността за отдаване под наем

Купувач, който придобива апартамент на Коста Бланка като инвестиция, разчита на гости. Ако регионалният лиценз липсва или не е ясно дали ще оцелее след смяната на собственика, сметките му стъпват на пясък. Ако по-късно нещо се обърка, той ще си спомни офертата с израза „идеален за отдаване под наем“. И брокера, който я е написал.

Най-ясно рискът личи в Гърция. Там всяко краткосрочно отдаване под наем изисква номер AMA от данъчната администрация AADE, който трябва да е видим във всяка обява. В атинските градски райони от 1 до 3 новите регистрации са спрени до 31 декември 2026 г., а в първия общински район на Солун – от 1 юли 2026 г. Според доставчика на услуги MyStaySite имот в тези зони се заличава от регистъра при прехвърляне и докато забраната е в сила, не може да бъде регистриран отново. Атинският апартамент от началото губи при продажбата точно това, за което купувачът е готов да плати.

При ваканционните имоти брокерът не продава само квадратни метри, а статус. А той понякога е свързан със собственика, а не с имота.

Дали забраните ще бъдат удължени след посочената дата, трябва да се проверява актуално преди всяка продажба в тези райони. За отдаване под наем без AMA или без видим номер MyStaySite посочва глоби в размер на 50 процента от брутните приходи за предходната година, но не по-малко от 5000 евро.

Сравнение по държави

Германия е въвела регламента със Закона за обмен на данни при краткосрочно отдаване под наем (KVDG), приет от Бундестага на 23 април 2026 г. Федералната агенция за мрежите служи като централна цифрова точка за достъп. Номерът обаче става задължителен едва когато съответната община въведе процедура. Дали всяка община има това право, решават провинциите. В Бавария, според Туристическата мрежа на Саксония, това са само общините с наредба срещу промяната на предназначението на жилища. Преди всяко приемане на имот си струва да се погледне актуалният списък на Федералната агенция за мрежите, защото той се разраства.

Австрия, според министерството на икономиката, прилага регламента на принципа opt-in, т.е. не задължително. Какво конкретно важи за даден имот, знае общината.

България и преди това имаше собствена система. Законът за туризма предвижда регистрация на стаи за гости и апартаменти за гости, а номерът трябва да фигурира в онлайн обявите. Затова при апартамент във ваканционен комплекс по Черноморието информацията от фирмата за управление не е достатъчна.

В Кипър регистрацията в Заместник-министерството на туризма е задължителна, а номерът трябва да присъства във всяка обява. Според публикация на портала DOM заместник-министърът на туризма е пояснил, че отдаването под наем без регистрация е престъпление, наказуемо с глоба до 5000 евро, лишаване от свобода до една година или и двете.

В Испания решение STS 620/2026 от 21 май 2026 г. отмени националната регистрация NRUA. Определящ отново е регионалният туристически код – в Каталуния например HUT, във Валенсия VT. Офертите, в които е посочен само номер NRUA, трябва да бъдат преработени.

Въпросите при първата среща

При ваканционен имот към обичайните документи се добавят няколко точки, които е най-добре да изясните още на първата среща:

• да се поиска регистрационният или лицензионният номер
• да се изиска писмено удостоверение от компетентния орган
• да се изясни със собственика и с органа дали статусът се запазва при смяна на собственика
• да се проверят вътрешният правилник, правилникът на етажната собственост и общинските правила
• при гръцки имоти да се провери дали имотът се намира в зона със забрана

Най-честата грешка в практиката е удобната. Продавачът казва „Апартаментът е регистриран“, фирмата за управление кимва и изречението се озовава в офертата. Година по-късно се оказва, че номерът е бил на предишния собственик или отдавна е изтекъл. Записвайте кой каква информация е дал и прилагайте удостоверението към досието на имота.

Оферта и обява

В офертата трябва да има данни, които можете да докажете. Формулировка като „Регистриран като апартамент за гости, номерът е наличен, удостоверение при поискване“ казва на купувача точно какво получава. При испански имот посочете регионалния код, при кипърски – регистрацията в Заместник-министерството на туризма.

Избягвайте всичко, което звучи като обещание. Данни за доходност, „гарантирано отдаване под наем“ или „идеален за Airbnb“ без никакви доказателства създават очаквания, които не зависят от вас. Старите данни за заетост от продавача също казват малко, ако не е ясно дали новият собственик изобщо ще има право да отдава имота.

Ако имотът се намира в гръцка зона със забрана или прехвърлимостта е под въпрос, това трябва да бъде посочено обективно в офертата. Например така: „Съгласно действащата уредба краткосрочното отдаване под наем след смяната на собственика вероятно няма да е възможно.“ Това ще откаже някои купувачи. Но ще ви спести спорове.

Повод за обаждане

Собствениците на ваканционни имоти, на които сте посредничили в миналото, често не знаят за промените. Това е добър повод да се свържете с тях, без веднага да искате да продавате нещо. Кратко съобщение до клиент в Мюнхен би могло да гласи: „От 1 октомври град Мюнхен издава регистрационни номера за ваканционни жилища. Ако продължавате да отдавате жилището си чрез платформи, си струва да се запознаете с процедурата. При въпроси относно оценка или бъдеща продажба съм на ваше разположение.“ За собственик в Слънчев бряг важи същата идея, с препратка към регистрацията по българския Закон за туризма.

Какво можете да направите тази седмица

Прегледайте текущото си портфолио от ваканционни и инвестиционни имоти и отбележете всеки имот, чийто регистрационен статус не е доказан писмено. За тези имоти изискайте удостоверенията, преди да излезе следващата оферта. Дали лицензът е прехвърлим, какви задължения има купувачът или как се облагат приходите от наем, преценяват адвокат, данъчен консултант или компетентната община. Тези въпроси не са за вашия отговор, а за тяхната компетентност. Ако работите с ImotDesk, можете да водите регистрационния статус като отделно поле в управлението на имотите и така да го имате под ръка при всяко запитване.