Sprzedaż apartamentu wakacyjnego: numer rejestracyjny to podstawa

Sprzedający przychodzi do biura z segregatorem pełnym opinii gości. Jego dwupokojowe mieszkanie znajduje się w centrum Aten, w pierwszej dzielnicy miejskiej. Przez ostatnie lata było niemal bez przerwy wynajmowane przez Airbnb i właśnie tym argumentem chce je sprzedać. Pośredniczka przegląda dokumenty i zadaje pytanie, które zmienia przebieg rozmowy: co stanie się z numerem AMA, gdy mieszkanie zmieni właściciela? Sprzedający nie wie. Odpowiedź okazuje się dla niego niekorzystna.

Takie rozmowy pośrednicy prowadzą dziś nie tylko w Grecji. Od 20 maja 2026 r. obowiązuje rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform internetowych. W Niemczech, według Federalnej Agencji Sieci (Bundesnetzagentur), na dzień 1 października 2026 r. procedurę rejestracji uruchomiły Frechen, Monachium, Norymberga, Ratyzbona i Tybinga. Niezależnie od tego, czy biuro sprzedaje apartamenty na Słonecznym Brzegu, czy mieszkanie inwestycyjne w Ratyzbonie, rejestracja jest dziś elementem pozyskania oferty.

Co uregulowała Bruksela, a czego nie

Rozporządzenie nie wprowadza ogólnoeuropejskiej licencji na wynajem i nie zakazuje najmu krótkoterminowego. Kancelaria Wolf Theiss określa je jako wspólne ramy. Tam, gdzie państwo lub gmina wymaga rejestracji, numer musi znaleźć się w ogłoszeniu, a urzędy otrzymują dane.

Najbardziej dotyczy to platform. Muszą one weryfikować i wyświetlać numery, przeprowadzać kontrole wyrywkowe oraz usuwać lub dezaktywować ogłoszenia bez ważnego numeru. Duże platformy co miesiąc, a mniejsze co kwartał przekazują standaryzowane dane do krajowych punktów dostępu, m.in. adres, numer rejestracyjny, link do ogłoszenia, liczbę noclegów i liczbę gości. Tam, gdzie rejestracja jest obowiązkowa, mieszkanie bez ważnego numeru prędzej czy później zniknie więc z platform rezerwacyjnych.

W przypadku portali sprzedażowych sytuacja jest mniej jednoznaczna. Według poradnika serwisu mein-Monteurzimmer obowiązek wynikający z rozporządzenia dotyczy tylko platform z funkcją bezpośredniej rezerwacji, a nie portali wyłącznie ogłoszeniowych. Mimo to mogą obowiązywać przepisy lokalne. Dla zainteresowanych kupujących numer i tak należy do najważniejszych informacji.

Gdy sprzedaż odbiera możliwość wynajmu

Kupujący, który nabywa apartament na Costa Blanca jako inwestycję, liczy na gości. Jeśli brakuje licencji regionalnej albo nie wiadomo, czy przetrwa ona zmianę właściciela, jego kalkulacja stoi na glinianych nogach. Gdy później coś pójdzie nie tak, przypomni sobie opis oferty ze zdaniem „idealne pod wynajem”. I pośrednika, który go napisał.

Najwyraźniej widać to ryzyko w Grecji. Każdy najem krótkoterminowy wymaga tam numeru AMA nadawanego przez urząd skarbowy AADE, który musi być widoczny w każdym ogłoszeniu. W ateńskich dzielnicach miejskich 1–3 nowe rejestracje są wstrzymane do 31 grudnia 2026 r., a w 1. okręgu miejskim Salonik od 1 lipca 2026 r. Według firmy usługowej MyStaySite nieruchomość położona w tych strefach jest przy przeniesieniu własności wykreślana z rejestru i dopóki obowiązuje zakaz, nie można jej ponownie zarejestrować. Ateńskie mieszkanie z początku tekstu traci więc przy sprzedaży dokładnie to, za co kupujący chce zapłacić.

Przy nieruchomościach wakacyjnych pośrednik sprzedaje nie tylko metry kwadratowe, ale też status. A ten bywa przypisany do właściciela, a nie do mieszkania.

Przed każdą sprzedażą w tych dzielnicach należy na bieżąco sprawdzić, czy zakazy nie zostały przedłużone poza wskazany termin. Za wynajem bez numeru AMA lub bez widocznego numeru MyStaySite podaje kary w wysokości 50 procent przychodów brutto z poprzedniego roku, nie mniej niż 5000 euro.

Porównanie krajów

Niemcy wdrożyły rozporządzenie ustawą o wymianie danych dotyczących najmu krótkoterminowego (Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz, KVDG), uchwaloną przez Bundestag 23 kwietnia 2026 r. Bundesnetzagentur pełni funkcję centralnego cyfrowego punktu dostępu. Numer staje się jednak obowiązkowy dopiero wtedy, gdy dana gmina wprowadzi procedurę. O tym, czy każda gmina może to zrobić, decydują kraje związkowe. W Bawarii, według Tourismusnetzwerk Sachsen, dotyczy to tylko gmin posiadających uchwałę o zakazie zmiany przeznaczenia mieszkań (Zweckentfremdungssatzung). Przed każdym pozyskaniem oferty warto zajrzeć do aktualnego zestawienia Bundesnetzagentur, ponieważ lista się wydłuża.

Austria, według ministerstwa gospodarki, wdraża rozporządzenie na zasadzie opt-in, czyli nieobowiązkowo. Jakie przepisy dotyczą konkretnej nieruchomości, wie gmina.

Bułgaria już wcześniej miała własny system. Ustawa o turystyce przewiduje rejestrację pokoi i mieszkań gościnnych, a numer musi pojawiać się w ogłoszeniach internetowych. Przy apartamencie w kompleksie wypoczynkowym na wybrzeżu Morza Czarnego informacja od zarządcy nieruchomości nie wystarczy.

Na Cyprze rejestracja w Wiceministerstwie Turystyki jest obowiązkowa, a numer musi znaleźć się w każdym ogłoszeniu. Według portalu DOM wiceminister turystyki jasno stwierdził, że wynajem bez rejestracji jest przestępstwem zagrożonym grzywną do 5000 euro, karą do roku pozbawienia wolności lub obiema karami łącznie.

W Hiszpanii wyrok STS 620/2026 z 21 maja 2026 r. unieważnił krajową rejestrację NRUA. Ponownie decydujący jest regionalny kod turystyczny, np. HUT w Katalonii czy VT w Walencji. Opisy ofert, w których podano wyłącznie numer NRUA, wymagają poprawienia.

Pytania na pierwszym spotkaniu

W przypadku nieruchomości wakacyjnej do standardowych dokumentów dochodzi kilka kwestii, które najlepiej wyjaśnić już na pierwszym spotkaniu:

• zapytać o numer rejestracyjny lub numer licencji
• poprosić o pisemne potwierdzenie z właściwego urzędu
• ustalić z właścicielem i w urzędzie, czy status zostaje zachowany przy zmianie właściciela
• sprawdzić regulamin budynku, akt podziału lub zasady wspólnoty mieszkaniowej oraz przepisy gminne
• w przypadku nieruchomości w Grecji sprawdzić, czy leżą w strefie objętej zakazem

Najczęstszy błąd w praktyce wynika z wygody. Sprzedający mówi „mieszkanie jest zarejestrowane”, zarządca potakuje, a zdanie trafia do opisu oferty. Rok później okazuje się, że numer należał do poprzedniego właściciela albo dawno stracił ważność. Zapisuj, kto udzielił jakiej informacji, i dołączaj potwierdzenie do dokumentacji nieruchomości.

Opis oferty i ogłoszenie

W opisie oferty powinny znaleźć się informacje, które możesz udokumentować. Sformułowanie w rodzaju „Zarejestrowane jako mieszkanie gościnne, numer nadany, potwierdzenie do wglądu na życzenie” mówi zainteresowanemu dokładnie, na czym stoi. Przy nieruchomości w Hiszpanii podaj kod regionalny, przy cypryjskiej – rejestrację w Wiceministerstwie Turystyki.

Unikaj wszystkiego, co brzmi jak obietnica. Informacje o rentowności, „gwarantowany wynajem” czy „idealne pod Airbnb” bez żadnego potwierdzenia budzą oczekiwania, na które nie masz wpływu. Również dawne dane sprzedającego o obłożeniu niewiele mówią, jeśli nie wiadomo, czy nowy właściciel w ogóle będzie mógł wynajmować.

Jeśli nieruchomość leży w greckiej strefie objętej zakazem lub możliwość przeniesienia statusu jest niepewna, należy rzeczowo zaznaczyć to w opisie oferty. Na przykład tak: „Zgodnie z obecnymi przepisami najem krótkoterminowy po zmianie właściciela najprawdopodobniej nie będzie możliwy.” Część zainteresowanych w ten sposób odpadnie. Ale pozwoli to uniknąć sporów.

Dobry powód, by zadzwonić

Właściciele apartamentów wakacyjnych, którym w przeszłości pomagałeś w transakcji, często nic nie wiedzą o zmianach. To dobry pretekst, by się odezwać, nie próbując od razu niczego sprzedawać. Krótka wiadomość do klienta w Monachium mogłaby brzmieć tak: „Od 1 października miasto Monachium nadaje numery rejestracyjne dla mieszkań wakacyjnych. Jeśli nadal wynajmuje Pan/Pani swoje mieszkanie przez platformy, warto zapoznać się z procedurą. W razie pytań dotyczących wyceny lub ewentualnej sprzedaży w przyszłości chętnie pomogę.” Dla właściciela na Słonecznym Brzegu sprawdzi się ten sam pomysł z odniesieniem do rejestracji zgodnie z bułgarską ustawą o turystyce.

Co możesz zrobić w tym tygodniu

Przejrzyj swój aktualny portfel nieruchomości wakacyjnych i inwestycyjnych i oznacz każdą, w przypadku której status rejestracji nie jest potwierdzony na piśmie. W przypadku tych nieruchomości poproś o dokumenty, zanim wyślesz kolejny opis oferty. To, czy licencję można przenieść, jakie obowiązki spoczywają na kupującym i jak opodatkować przychody z najmu, ocenią prawnik, doradca podatkowy lub właściwa gmina. Te pytania nie należą do Twojej odpowiedzi, lecz do ich kompetencji. Korzystając z ImotDesk, możesz prowadzić status rejestracji jako osobne pole w module zarządzania nieruchomościami i mieć go pod ręką przy każdym zapytaniu.