Prodej rekreačního bytu: registrační číslo je jeho součástí

Prodávající přichází do kanceláře se šanonem plným hodnocení od hostů. Jeho byt 2+kk leží v centru Atén, v prvním městském obvodu. V posledních letech byl přes Airbnb obsazený téměř nepřetržitě, a právě tím chce byt prodat. Makléřka šanon krátce prolistuje a pak položí otázku, která celý rozhovor změní: Co se stane s číslem AMA, až byt změní majitele? To neví. A odpověď pro něj nebude příjemná.

Takové rozhovory dnes makléři nevedou jen v Řecku. Od 20. května 2026 platí nařízení (EU) 2024/1028 o krátkodobých pronájmech prostřednictvím online platforem. V Německu podle Spolkové agentury pro sítě (Bundesnetzagentur) k 1. říjnu 2026 spustily registrační řízení města Frechen, Mnichov, Norimberk, Řezno a Tübingen. Ať už kancelář nabízí apartmány na Slunečném pobřeží, nebo investiční byt v Řeznu, registrace dnes patří k náběru nemovitosti.

Co Brusel upravil a co ne

Celoevropskou licenci k pronájmu nařízení nezavádí a krátkodobé pronájmy ani nezakazuje. Advokátní kancelář Wolf Theiss je popisuje jako společný rámec. Tam, kde stát nebo obec registraci vyžaduje, musí být číslo uvedeno v inzerátu a úřady dostávají údaje.

Nejvíce se to dotýká platforem. Musí čísla ověřovat a zobrazovat, provádět namátkové kontroly a inzeráty bez platného údaje odstranit nebo deaktivovat. Velcí provozovatelé hlásí měsíčně, menší čtvrtletně standardizované údaje národním jednotným přístupovým místům, mimo jiné adresu, registrační číslo, odkaz na inzerát, počet přenocování a počet hostů. Tam, kde je registrace povinná, proto byt bez platného čísla dříve či později z rezervačních platforem zmizí.

U realitních portálů je situace méně jednoznačná. Podle příručky webu mein-Monteurzimmer se povinnost z nařízení vztahuje jen na platformy s přímou rezervační funkcí, nikoli na čistě inzertní portály. Přesto se mohou uplatnit místní předpisy. Pro zájemce patří registrační číslo tak či tak k nejdůležitějším údajům.

Když prodej připraví byt o možnost pronájmu

Kupující, který pořizuje apartmán na Costa Blanca jako investici, počítá s hosty. Pokud chybí regionální licence nebo není jasné, zda změnu vlastníka přežije, stojí jeho kalkulace na vratkých nohou. Když se později něco pokazí, vzpomene si na prezentaci s větou „ideální k pronájmu“. A na makléře, který ji napsal.

Nejzřetelněji se toto riziko ukazuje v Řecku. Každý krátkodobý pronájem tam potřebuje číslo AMA od daňového úřadu AADE, které musí být viditelné v každém inzerátu. V aténských městských obvodech 1 až 3 jsou nové registrace pozastaveny do 31. prosince 2026, v 1. obvodu Soluně od 1. července 2026. Podle poskytovatele služeb MyStaySite se nemovitost v těchto zónách při převodu z registru vymaže a po dobu platnosti zákazu ji nelze znovu zaregistrovat. Aténský byt ze začátku tedy prodejem ztratí přesně to, za co chce kupující zaplatit.

U rekreačních nemovitostí makléř neprodává jen metry čtvereční, ale i status. A ten je někdy vázán na vlastníka, ne na byt.

Zda budou zákazy prodlouženy i po uvedeném termínu, je třeba před každým prodejem v těchto obvodech aktuálně ověřit. Za pronájem bez čísla AMA nebo bez viditelně uvedeného čísla uvádí MyStaySite pokuty ve výši 50 procent hrubých příjmů za předchozí rok, minimálně 5 000 eur.

Srovnání zemí

Německo nařízení provedlo zákonem o výměně údajů o krátkodobých pronájmech (Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz, KVDG), který Spolkový sněm schválil 23. dubna 2026. Spolková agentura pro sítě slouží jako centrální digitální přístupové místo. Povinným se však číslo stává teprve tehdy, když příslušná obec zavede registrační řízení. Zda to smí každá obec, rozhodují spolkové země. V Bavorsku jsou to podle sítě Tourismusnetzwerk Sachsen jen obce s vyhláškou o zákazu změny účelu užívání bytů (Zweckentfremdungssatzung). Před každým náběrem se vyplatí nahlédnout do aktuálního přehledu Spolkové agentury pro sítě, protože seznam se rozrůstá.

Rakousko podle ministerstva hospodářství provádí nařízení na principu opt-in, tedy nepovinně. Co konkrétně pro danou nemovitost platí, ví obec.

Bulharsko mělo vlastní systém už dříve. Zákon o cestovním ruchu stanoví registraci hostinských pokojů a hostinských bytů a číslo musí být uvedeno v online inzerátech. U apartmánu v rekreačním komplexu na černomořském pobřeží proto informace od správy domu nestačí.

Na Kypru je registrace u Náměstkovského ministerstva pro cestovní ruch povinná a číslo patří do každého inzerátu. Podle zprávy portálu DOM náměstek ministra pro cestovní ruch upřesnil, že pronajímání bez registrace je trestným činem, za který hrozí pokuta až 5 000 eur, odnětí svobody až na jeden rok, nebo obojí.

Ve Španělsku zrušil rozsudek STS 620/2026 z 21. května 2026 celostátní registraci NRUA. Rozhodující je opět regionální turistický kód, v Katalánsku například HUT, ve Valencii VT. Prezentace, které uvádějí pouze číslo NRUA, je třeba přepracovat.

Otázky při první schůzce

U rekreační nemovitosti přibývá k běžným podkladům několik bodů, které je nejlepší vyjasnit hned na první schůzce:

• zjistit registrační nebo licenční číslo
• vyžádat si písemné potvrzení příslušného úřadu
• u vlastníka i na úřadě ověřit, zda status při změně vlastníka zůstane zachován
• prověřit domovní řád, prohlášení vlastníka, resp. pravidla společenství vlastníků, a obecní předpisy
• u řeckých nemovitostí ověřit, zda leží v zóně se zákazem registrací

Nejčastější chyba v praxi pramení z pohodlnosti. Prodávající řekne „Byt je zaregistrovaný“, správa domu přikývne a věta skončí v prezentaci. O rok později se ukáže, že číslo patřilo předchozímu vlastníkovi nebo už dávno propadlo. Poznamenejte si, kdo vám jakou informaci poskytl, a založte potvrzení do spisu nemovitosti.

Prezentace a inzerát

Do prezentace patří údaje, které umíte doložit. Formulace typu „Registrováno jako hostinský byt, číslo k dispozici, doklad na vyžádání“ zájemci přesně řekne, na čem je. U španělské nemovitosti uveďte regionální kód, u kyperské registraci u Náměstkovského ministerstva pro cestovní ruch.

Vyhněte se všemu, co zní jako příslib. Údaje o výnosech, „garantovaný pronájem“ nebo „ideální pro Airbnb“ bez jakéhokoli podkladu vzbuzují očekávání, která nemáte v rukou. Ani starší údaje prodávajícího o obsazenosti nemají velkou vypovídací hodnotu, pokud není jasné, zda nový vlastník bude vůbec smět pronajímat.

Leží-li nemovitost v řecké zóně se zákazem registrací nebo je převoditelnost nejasná, patří to věcně do prezentace. Například takto: „Podle současné úpravy pravděpodobně nebude po změně vlastníka krátkodobý pronájem možný.“ Někteří zájemci kvůli tomu odpadnou. Ušetří vám to ale spory.

Důvod zavolat

Vlastníci rekreačních bytů, které jste v minulosti zprostředkovali, o změnách často nevědí. To je dobrý důvod ozvat se, aniž byste hned chtěli něco prodávat. Krátká zpráva klientovi v Mnichově by mohla znít: „Od 1. října přiděluje město Mnichov registrační čísla pro rekreační byty. Pokud svůj byt nadále pronajímáte přes platformy, vyplatí se podívat se na postup registrace. S dotazy k ocenění nebo k případnému pozdějšímu prodeji vám rád pomohu.“ Pro vlastníka na Slunečném pobřeží se hodí stejný nápad s odkazem na registraci podle bulharského zákona o cestovním ruchu.

Co můžete udělat ještě tento týden

Projděte svůj aktuální portfolio rekreačních a investičních nemovitostí a označte každou, u níž není stav registrace písemně doložen. U těchto nemovitostí si vyžádejte doklady dřív, než odejde další prezentace. Zda je licence převoditelná, jaké povinnosti čekají kupujícího nebo jak zdanit příjmy z pronájmu, posoudí advokát, daňový poradce nebo příslušná obec. Tyto otázky nepatří do vaší odpovědi, ale do jejich kompetence. Kdo pracuje s ImotDesk, může stav registrace vést jako samostatné pole ve správě nemovitostí a má ho tak při každém dotazu okamžitě po ruce.