Відколи діє Регламент ЄС 2024/1028, кожен, хто продає апартаменти для відпочинку чи інвестиційні об'єкти, має ретельно перевіряти статус їхньої реєстрації. У грецьких зонах обмежень, зокрема в частині Афін, під час продажу цей статус можна навіть втратити.
Купуючи апартаменти для відпочинку, покупці насамперед питають, чи можна здавати об'єкт в оренду.
Продавець приходить в агентство з текою, повною відгуків гостей. Його двокімнатна квартира розташована в центрі Афін, у першому міському окрузі. Останні роки вона майже без перерв здавалася через Airbnb, і саме з цим аргументом він хоче її продати. Ріелторка коротко гортає теку, а потім ставить запитання, яке змінює всю розмову: що станеться з номером AMA, коли квартира перейде до іншого власника? Він не знає. І відповідь для нього виявиться неприємною.
Такі розмови ріелтори нині ведуть не лише в Греції. З 20 травня 2026 року діє Регламент (ЄС) 2024/1028 щодо короткострокової оренди через онлайн-платформи. У Німеччині, за даними Федерального мережевого агентства (Bundesnetzagentur), станом на 1 жовтня 2026 року процедуру реєстрації запровадили Фрехен, Мюнхен, Нюрнберг, Регенсбург і Тюбінген. Хоч агентство продає апартаменти на Сонячному Березі, хоч інвестиційну квартиру в Регенсбурзі — реєстрація сьогодні є частиною прийняття об'єкта в роботу.
Загальноєвропейської ліцензії на оренду Регламент не запроваджує і короткострокову оренду не забороняє. Юридична фірма Wolf Theiss характеризує його як спільну рамку. Там, де держава чи громада вимагає реєстрації, номер має бути зазначений в оголошенні, а органи влади отримують дані.
Найбільше це стосується платформ. Вони мають перевіряти й відображати номери, проводити вибіркові перевірки та видаляти або деактивувати оголошення без чинного номера. Великі платформи щомісяця, менші — щокварталу передають стандартизовані дані до національних єдиних цифрових точок доступу, зокрема адресу, реєстраційний номер, посилання на оголошення, кількість ночей і гостей. Тому там, де реєстрація обов'язкова, квартира без чинного номера рано чи пізно зникає з платформ бронювання.
Щодо порталів продажу нерухомості ситуація менш однозначна. За оцінкою посібника від mein-Monteurzimmer, обов'язок за Регламентом поширюється лише на платформи з функцією прямого бронювання, а не на суто оголошувальні портали. Утім, місцеві правила можуть діяти й тут. Для потенційних покупців номер так чи інакше належить до найважливіших відомостей.
Покупець, який придбає апартаменти на Коста-Бланці як інвестицію, розраховує на гостей. Якщо регіональної ліцензії немає або незрозуміло, чи збережеться вона після зміни власника, його розрахунки опиняються на хиткому ґрунті. А якщо згодом щось піде не так, він згадає опис об'єкта з фразою «ідеально для здавання в оренду». І ріелтора, який його склав.
Найвиразніше цей ризик проявляється в Греції. Там для будь-якої короткострокової оренди потрібен номер AMA від податкового органу AADE, і він має бути видимим у кожному оголошенні. В афінських міських округах 1–3 нові реєстрації призупинено до 31 грудня 2026 року, у 1-му муніципальному окрузі Салонік — з 1 липня 2026 року. За даними сервісної компанії MyStaySite, у цих зонах об'єкт у разі переходу права власності вилучається з реєстру і, поки діє обмеження, не може бути зареєстрований повторно. Отже, афінська квартира з початку статті під час продажу втрачає саме те, за що покупець готовий платити.
У випадку з об'єктами для відпочинку ріелтор продає не лише квадратні метри, а й статус. А він іноді прив'язаний до власника, а не до квартири.
Чи буде обмеження продовжено після зазначеної дати, слід актуально перевіряти перед кожним продажем у цих округах. За оренду без AMA або без видимого номера MyStaySite називає штрафи в розмірі 50 відсотків валового доходу за попередній рік, але не менше 5000 євро.
Німеччина імплементувала Регламент Законом про обмін даними щодо короткострокової оренди (KVDG), який Бундестаг ухвалив 23 квітня 2026 року. Федеральне мережеве агентство виконує функцію центральної цифрової точки доступу. Однак номер стає обов'язковим лише тоді, коли відповідний муніципалітет запроваджує процедуру. Чи має таке право кожна громада, вирішують федеральні землі. У Баварії, за даними туристичної мережі Саксонії, — лише муніципалітети, що мають статут про заборону нецільового використання житла. Перед кожним прийняттям об'єкта в роботу варто зазирнути в актуальний перелік Федерального мережевого агентства, адже він постійно поповнюється.
Австрія, за інформацією міністерства економіки, імплементує Регламент за принципом opt-in, тобто без обов'язковості. Що саме діє щодо конкретного об'єкта, знає громада.
Болгарія мала власну систему й раніше. Закон про туризм передбачає реєстрацію гостьових кімнат і гостьових квартир, а номер має бути зазначений в онлайн-оголошеннях. Тому для апартаментів у курортному комплексі на чорноморському узбережжі довідки від керуючої компанії недостатньо.
На Кіпрі реєстрація у Відомстві заступника міністра туризму обов'язкова, а номер має бути в кожному оголошенні. Як повідомляє портал DOM, заступник міністра туризму наголосив, що здавання в оренду без реєстрації є кримінальним правопорушенням, яке карається штрафом до 5000 євро, позбавленням волі на строк до одного року або обома покараннями.
В Іспанії рішення STS 620/2026 від 21 травня 2026 року скасувало національну реєстрацію NRUA. Вирішальним знову є регіональний туристичний код, наприклад HUT у Каталонії чи VT у Валенсії. Описи об'єктів, у яких зазначено лише номер NRUA, потрібно переробити.
Для об'єкта для відпочинку до звичайних документів додається кілька пунктів, які найкраще з'ясувати вже на першій зустрічі:
Найпоширеніша помилка на практиці — це зручність. Продавець каже «Квартира зареєстрована», керуюча компанія киває, і ця фраза потрапляє в опис об'єкта. Через рік з'ясовується, що номер належав попередньому власникові або давно втратив чинність. Записуйте, хто яку інформацію надав, і додавайте підтвердження до справи об'єкта.
В опис об'єкта мають потрапляти лише ті дані, які ви можете підтвердити. Формулювання на кшталт «Зареєстровано як гостьову квартиру, номер наявний, підтвердження — на запит» чітко показує зацікавленій особі, на що вона може розраховувати. Для іспанського об'єкта зазначайте регіональний код, для кіпрського — реєстрацію у Відомстві заступника міністра туризму.
Уникайте всього, що звучить як обіцянка. Показники прибутковості, «гарантована оренда» чи «ідеально для Airbnb» без жодного підтвердження формують очікування, на які ви не можете вплинути. Так само мало про що говорять і старі дані продавця про завантаженість, якщо незрозуміло, чи матиме новий власник узагалі право здавати житло.
Якщо об'єкт розташований у грецькій зоні обмежень або можливість передання статусу під питанням, це варто об'єктивно зазначити в описі. Наприклад, так: «Згідно з чинними правилами короткострокова оренда після зміни власника, імовірно, буде неможливою». Це може відштовхнути частину зацікавлених. Зате вбереже від суперечок.
Власники апартаментів для відпочинку, яким ви раніше допомагали з угодою, часто нічого не знають про зміни. Це гарний привід зв'язатися з ними, не намагаючись одразу щось продати. Коротке повідомлення клієнтові в Мюнхені могло б звучати так: «З 1 жовтня місто Мюнхен видає реєстраційні номери для апартаментів для відпочинку. Якщо ви й надалі здаєте свою квартиру через платформи, варто ознайомитися з процедурою. Якщо матимете запитання щодо оцінки чи можливого продажу в майбутньому, я завжди готовий допомогти». Для власника на Сонячному Березі підійде та сама ідея з посиланням на реєстрацію згідно з болгарським Законом про туризм.
Перегляньте поточну базу об'єктів для відпочинку та інвестиційних об'єктів і позначте кожен, статус реєстрації якого не підтверджено письмово. Для цих об'єктів запросіть підтвердження, перш ніж надсилати наступний опис. Чи можна передати ліцензію, які обов'язки покладаються на покупця і як оподатковуються доходи від оренди, оцінюють юрист, податковий консультант або компетентна громада. Ці питання — не для вашої відповіді, а для їхньої компетенції. Хто працює з ImotDesk, може вести статус реєстрації як окреме поле в управлінні об'єктами й так мати його під рукою під час кожного запиту.
Цю статтю підготовлено за допомогою штучного інтелекту та перевірено редакцією перед публікацією. Вона не є юридичною чи податковою консультацією.
Комісія лише від однієї сторони, а оголошення лише після укладення договору з власником: польський законопроєкт UD424 відчутно змінив би повсякденну р...
Читати далі →
З 10 липня 2027 року для посередників у сфері нерухомості в усьому ЄС діятимуть однакові правила протидії відмиванню коштів. У огляді пояснюємо, коли...
Читати далі →
З 1 січня 2027 року перелік даних, які мають бути в оголошенні, залежатиме від дати видачі енергетичного сертифіката. Як маклерам вчасно перевести екс...
Читати далі →