С вступлением в силу Регламента ЕС 2024/1028 риелторам, работающим с апартаментами для отдыха и инвестиционными объектами, нужно тщательно проверять статус регистрации. В греческих зонах моратория, например в части районов Афин, при продаже его можно даже потерять.
Покупатели апартаментов для отдыха первым делом спрашивают, можно ли сдавать объект в аренду.
Продавец приходит в офис с папкой, полной отзывов гостей. Его двухкомнатная квартира находится в центре Афин, в первом муниципальном округе. В последние годы она почти постоянно была занята через Airbnb, и именно этим он хочет её продать. Риелтор бегло просматривает папку и задаёт вопрос, который меняет весь разговор: что будет с номером AMA, когда у квартиры сменится собственник? Он не знает. И ответ для него окажется неприятным.
Такие разговоры риелторы ведут теперь не только в Греции. С 20 мая 2026 года действует Регламент (ЕС) 2024/1028 о краткосрочной аренде через онлайн-платформы. В Германии, по данным Федерального сетевого агентства (Bundesnetzagentur), к 1 октября 2026 года процедуру регистрации запустили Фрехен, Мюнхен, Нюрнберг, Регенсбург и Тюбинген. Продаёт ли агентство апартаменты на Солнечном Берегу или инвестиционную квартиру в Регенсбурге, регистрация сегодня — неотъемлемая часть приёма объекта.
Общеевропейской лицензии на сдачу в аренду Регламент не вводит и краткосрочную аренду не запрещает. Юридическая фирма Wolf Theiss характеризует его как общую рамку. Там, где государство или муниципалитет требуют регистрации, номер должен быть указан в объявлении, а органы власти получают данные.
Сильнее всего это затрагивает платформы. Они обязаны проверять и отображать номера, проводить выборочные проверки, а объявления без действительного номера удалять или деактивировать. Крупные площадки ежемесячно, а небольшие ежеквартально передают стандартизированные данные в национальные пункты доступа, в том числе адрес, регистрационный номер, ссылку на объявление, количество ночей и число гостей. Поэтому там, где регистрация обязательна, квартира без действительного номера рано или поздно исчезнет с платформ бронирования.
С порталами по продаже недвижимости ситуация менее однозначна. По оценке руководства от mein-Monteurzimmer, обязанность по Регламенту распространяется только на платформы с прямой функцией бронирования, а не на чисто рекламные порталы. Тем не менее могут действовать местные предписания. Для потенциальных покупателей номер в любом случае относится к важнейшим сведениям.
Покупатель, приобретающий апартаменты на Коста-Бланке в качестве инвестиции, рассчитывает на гостей. Если региональной лицензии нет или неясно, сохранится ли она после смены собственника, его расчёты стоят на шатком фундаменте. Если позже что-то пойдёт не так, он вспомнит экспозе с фразой «идеально для сдачи в аренду». И риелтора, который его составил.
Наиболее наглядно этот риск проявляется в Греции. Там для любой краткосрочной аренды нужен номер AMA, выдаваемый налоговым ведомством AADE, и он должен быть виден в каждом объявлении. В 1–3-м муниципальных округах Афин новая регистрация приостановлена до 31 декабря 2026 года, в 1-м муниципальном округе Салоник — с 1 июля 2026 года. По данным сервисной компании MyStaySite, объект в этих зонах при переходе права собственности исключается из реестра и, пока действует мораторий, не может быть зарегистрирован заново. Таким образом, афинская квартира из начала статьи при продаже теряет именно то, за что покупатель готов платить.
Продавая объекты для отдыха, риелтор продаёт не только квадратные метры, но и статус. А он порой привязан к собственнику, а не к квартире.
Будут ли моратории продлены после указанного срока, необходимо проверять перед каждой продажей в этих районах. За сдачу в аренду без AMA или без видимого номера MyStaySite называет штрафы в размере 50 процентов валового дохода за предыдущий год, но не менее 5000 евро.
Германия имплементировала Регламент Законом об обмене данными о краткосрочной аренде (Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz, KVDG), который Бундестаг принял 23 апреля 2026 года. Центральным цифровым пунктом доступа выступает Федеральное сетевое агентство. Однако номер становится обязательным лишь тогда, когда соответствующий муниципалитет вводит процедуру. Вправе ли это делать любой муниципалитет, решают федеральные земли. В Баварии, по данным Туристической сети Саксонии (Tourismusnetzwerk Sachsen), это только муниципалитеты, принявшие постановление о запрете нецелевого использования жилья (Zweckentfremdungssatzung). Перед каждым приёмом объекта стоит заглянуть в актуальный обзор Федерального сетевого агентства, ведь список растёт.
Австрия, по данным Министерства экономики, применяет Регламент по принципу opt-in, то есть необязательно. Что конкретно действует для объекта, знает муниципалитет.
В Болгарии собственная система существовала и раньше. Закон о туризме предусматривает регистрацию гостевых комнат и гостевых квартир, номер должен быть указан в онлайн-объявлениях. Поэтому в случае апартаментов в курортном комплексе на черноморском побережье справки управляющей компании недостаточно.
На Кипре регистрация в Заместительстве министра туризма обязательна, номер должен быть в каждом объявлении. Как сообщает портал DOM, заместитель министра туризма разъяснил, что сдача в аренду без регистрации является уголовным преступлением и карается штрафом до 5000 евро, лишением свободы на срок до одного года или и тем и другим.
В Испании решение STS 620/2026 от 21 мая 2026 года аннулировало национальную регистрацию NRUA. Решающее значение снова имеет региональный туристический код, например HUT в Каталонии или VT в Валенсии. Экспозе, в которых указан только номер NRUA, нужно переработать.
В случае объекта для отдыха к обычным документам добавляется несколько пунктов, которые лучше выяснить сразу на первой встрече:
Самая частая ошибка на практике — удобная. Продавец говорит: «Квартира зарегистрирована», управляющая компания кивает, и эта фраза попадает в экспозе. Через год выясняется, что номер принадлежал предыдущему владельцу или давно истёк. Записывайте, кто и какие сведения предоставил, и прикладывайте подтверждение к досье объекта.
В экспозе должны быть сведения, которые вы можете подтвердить. Формулировка вроде «Зарегистрирована как гостевая квартира, номер имеется, подтверждение по запросу» точно сообщает покупателю, на что он может рассчитывать. Для испанского объекта укажите региональный код, для кипрского — регистрацию в Заместительстве министра туризма.
Избегайте всего, что звучит как обещание. Данные о доходности, «гарантированная аренда» или «идеально для Airbnb» без каких-либо подтверждений вызывают ожидания, которые от вас не зависят. Старые показатели заполняемости от продавца тоже мало что говорят, если неясно, вправе ли новый собственник вообще сдавать объект.
Если объект находится в греческой зоне моратория или вопрос передачи статуса открыт, об этом нужно по существу сообщить в экспозе. Например, так: «Согласно действующим правилам, краткосрочная аренда после смены собственника, по всей видимости, будет невозможна». Это отпугнёт часть покупателей. Но избавит от споров.
Собственники апартаментов для отдыха, с которыми вы работали раньше, часто ничего не знают об изменениях. Это хороший повод связаться с ними, не стремясь сразу что-то продать. Короткое сообщение клиенту в Мюнхене могло бы звучать так: «С 1 октября город Мюнхен выдаёт регистрационные номера для квартир для краткосрочной аренды. Если вы и дальше сдаёте квартиру через платформы, стоит ознакомиться с процедурой. По вопросам оценки или будущей продажи я всегда к вашим услугам». Для собственника на Солнечном Берегу подойдёт та же идея с указанием на регистрацию по болгарскому Закону о туризме.
Просмотрите свой текущий портфель объектов для отдыха и инвестиционных объектов и отметьте каждый, у которого статус регистрации не подтверждён документально. По этим объектам запросите подтверждения до того, как отправите следующее экспозе. Передаётся ли лицензия, какие обязанности ложатся на покупателя или как облагаются налогом доходы от аренды, оценивают юрист, налоговый консультант или компетентный муниципалитет. Эти вопросы не входят в вашу компетенцию, а относятся к их ведению. Тот, кто работает с ImotDesk, может вести статус регистрации как отдельное поле в управлении объектами и таким образом сразу иметь его под рукой при каждом запросе.
Эта статья подготовлена с помощью искусственного интеллекта и проверена редакцией перед публикацией. Она не является юридической или налоговой консультацией.
Комиссия только с одной стороны, а объявления только после заключения договора с собственником: польский законопроект UD424 заметно изменит повседневн...
Читать далее →
С 10 июля 2027 года для посредников на рынке недвижимости во всём ЕС будут действовать единые правила противодействия отмыванию денег. В обзоре: когда...
Читать далее →
С 1 января 2027 года набор сведений в объявлении будет зависеть от даты выдачи энергетического паспорта. Как маклерам заблаговременно перевести экспоз...
Читать далее →