Ferienwohnung verkaufen: Die Registrierungsnummer gehört dazu

Der Verkäufer kommt mit einem Ordner voller Gästebewertungen ins Büro. Seine Zweizimmerwohnung liegt im Zentrum von Athen, im ersten Stadtbezirk. In den letzten Jahren war sie fast durchgehend über Airbnb belegt, und genau damit will er sie verkaufen. Die Maklerin blättert kurz durch und stellt dann die Frage, die das Gespräch verändert: Was passiert mit der AMA-Nummer, wenn die Wohnung den Eigentümer wechselt? Er weiß es nicht. Für ihn fällt die Antwort unangenehm aus.

Solche Gespräche führen Makler inzwischen nicht nur in Griechenland. Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen. In Deutschland haben laut Bundesnetzagentur zum 1. Oktober 2026 Frechen, München, Nürnberg, Regensburg und Tübingen ein Registrierungsverfahren gestartet. Ob ein Büro Apartments in Sonnenstrand vermarktet oder eine Anlagewohnung in Regensburg, die Registrierung gehört heute zur Objektaufnahme.

Was Brüssel geregelt hat und was nicht

Eine europaweite Vermietungslizenz führt die Verordnung nicht ein, und sie verbietet Kurzzeitvermietung auch nicht. Die Kanzlei Wolf Theiss beschreibt sie als gemeinsamen Rahmen. Wo ein Staat oder eine Gemeinde eine Registrierung verlangt, muss die Nummer im Inserat stehen, und die Behörden erhalten Daten.

Am stärksten trifft das die Plattformen. Sie müssen Nummern prüfen und anzeigen, Stichproben ziehen und Inserate ohne gültige Angabe entfernen oder deaktivieren. Große Anbieter melden monatlich, kleinere vierteljährlich standardisierte Daten an nationale Zugangsstellen, darunter Adresse, Registrierungsnummer, Inseratslink, Übernachtungen und Gästezahl. Wo eine Registrierung vorgeschrieben ist, verschwindet eine Wohnung ohne gültige Nummer deshalb früher oder später von den Buchungsplattformen.

Für Verkaufsportale ist die Lage weniger eindeutig. Nach Einschätzung eines Ratgebers von mein-Monteurzimmer gilt die Pflicht aus der Verordnung nur für Plattformen mit direkter Buchungsfunktion, nicht für reine Inseratsportale. Lokale Vorschriften können trotzdem greifen. Für Interessenten zählt die Nummer ohnehin zu den wichtigsten Angaben.

Wenn der Verkauf die Vermietbarkeit kostet

Ein Käufer, der ein Apartment an der Costa Blanca als Kapitalanlage erwirbt, rechnet mit Gästen. Fehlt die regionale Lizenz oder ist unklar, ob sie den Eigentümerwechsel übersteht, steht seine Kalkulation auf wackligen Füßen. Geht später etwas schief, erinnert er sich an das Exposé mit dem Satz „ideal zur Vermietung“. Und an den Makler, der es verfasst hat.

Am deutlichsten zeigt sich das Risiko in Griechenland. Dort braucht jede Kurzzeitvermietung eine AMA-Nummer der Steuerbehörde AADE, die in jedem Inserat sichtbar sein muss. In den Athener Stadtbezirken 1 bis 3 sind Neuregistrierungen bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, in der 1. Gemeinde von Thessaloniki seit dem 1. Juli 2026. Nach Angaben des Dienstleisters MyStaySite wird ein Objekt in diesen Zonen bei einer Übertragung aus dem Register gelöscht und kann, solange die Sperre gilt, nicht neu registriert werden. Die Athener Wohnung vom Anfang verliert beim Verkauf also genau das, wofür der Käufer zahlen möchte.

Bei Ferienobjekten verkauft der Makler nicht nur Quadratmeter, sondern einen Status. Und der hängt manchmal am Eigentümer, nicht an der Wohnung.

Ob die Sperren über den genannten Termin hinaus verlängert werden, ist vor jedem Verkauf in diesen Bezirken aktuell zu prüfen. Für Vermietung ohne AMA oder ohne sichtbare Nummer nennt MyStaySite Strafen von 50 Prozent der Bruttoeinnahmen des Vorjahres, mindestens 5.000 Euro.

Die Länder im Vergleich

Deutschland hat die Verordnung mit dem Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) umgesetzt, das der Bundestag am 23. April 2026 beschlossen hat. Die Bundesnetzagentur dient als zentrale digitale Zugangsstelle. Pflicht wird eine Nummer aber erst, wenn die jeweilige Kommune ein Verfahren einführt. Ob jede Gemeinde das darf, entscheiden die Länder. In Bayern sind es nach Angaben des Tourismusnetzwerks Sachsen nur Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung. Vor jeder Aufnahme lohnt ein Blick in die aktuelle Übersicht der Bundesnetzagentur, denn die Liste wächst.

Österreich setzt die Verordnung laut Wirtschaftsministerium nach dem Opt-in-Prinzip um, also nicht verpflichtend. Was für ein Objekt konkret gilt, weiß die Gemeinde.

Bulgarien hatte schon vorher ein eigenes System. Das Tourismusgesetz sieht eine Registrierung von Gästezimmern und Gästewohnungen vor, die Nummer muss in Online-Inseraten erscheinen. Bei einem Apartment in einem Ferienkomplex an der Schwarzmeerküste genügt die Auskunft der Hausverwaltung deshalb nicht.

Auf Zypern ist die Registrierung beim Vize-Tourismusministerium Pflicht, die Nummer gehört in jede Anzeige. Laut einem Bericht des Portals DOM hat der Vize-Tourismusminister klargestellt, dass Vermieten ohne Registrierung eine Straftat ist, geahndet mit bis zu 5.000 Euro Geldstrafe, bis zu einem Jahr Haft oder beidem.

In Spanien hat das Urteil STS 620/2026 vom 21. Mai 2026 die nationale NRUA-Registrierung annulliert. Maßgeblich ist wieder der regionale Tourismuscode, in Katalonien etwa HUT, in Valencia VT. Exposés, die nur eine NRUA-Nummer nennen, gehören überarbeitet.

Die Fragen im Erstgespräch

Bei einem Ferienobjekt kommen zu den üblichen Unterlagen einige Punkte hinzu, die Sie am besten gleich beim ersten Termin klären:

• Registrierungs- oder Lizenznummer erfragen
• schriftlichen Nachweis der zuständigen Stelle anfordern
• beim Eigentümer und bei der Behörde klären, ob der Status bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt
• Hausordnung, Teilungserklärung bzw. Regeln der Eigentümergemeinschaft und Gemeinderegeln prüfen
• bei griechischen Objekten die Lage in einer Sperrzone prüfen

Der häufigste Fehler in der Praxis ist bequem. Der Verkäufer sagt „Die Wohnung ist angemeldet“, die Hausverwaltung nickt, und der Satz landet im Exposé. Ein Jahr später stellt sich heraus, dass die Nummer dem Vorbesitzer gehörte oder längst abgelaufen ist. Notieren Sie, wer welche Auskunft gegeben hat, und legen Sie den Nachweis zur Objektakte.

Exposé und Inserat

Ins Exposé gehören Angaben, die Sie belegen können. Eine Formulierung wie „Registriert als Gästewohnung, Nummer liegt vor, Nachweis auf Anfrage“ sagt dem Interessenten genau, woran er ist. Bei einem spanischen Objekt nennen Sie den regionalen Code, bei einem zyprischen die Registrierung beim Vize-Tourismusministerium.

Vermeiden sollten Sie alles, was nach Zusage klingt. Renditeangaben, „garantierte Vermietung“ oder „ideal für Airbnb“ ohne jeden Beleg wecken Erwartungen, die Sie nicht in der Hand haben. Auch alte Belegungszahlen des Verkäufers sagen wenig, wenn unklar ist, ob der neue Eigentümer überhaupt vermieten darf.

Liegt ein Objekt in einer griechischen Sperrzone oder ist die Übertragbarkeit offen, gehört das sachlich ins Exposé. Zum Beispiel so: „Nach derzeitiger Regelung ist eine Kurzzeitvermietung nach dem Eigentümerwechsel voraussichtlich nicht möglich.“ Das kostet manchen Interessenten. Es erspart aber Streit.

Ein Anlass für den Anruf

Eigentümer von Ferienwohnungen, die Sie früher vermittelt haben, wissen oft nichts von den Änderungen. Das ist ein guter Grund, sich zu melden, ohne gleich etwas verkaufen zu wollen. Eine kurze Nachricht an einen Kunden in München könnte lauten: „Seit 1. Oktober vergibt die Stadt München Registrierungsnummern für Ferienwohnungen. Falls Sie Ihre Wohnung weiter über Plattformen vermieten, lohnt sich ein Blick auf das Verfahren. Bei Fragen zur Bewertung oder zu einem späteren Verkauf bin ich gern da.“ Für einen Eigentümer in Sonnenstrand passt dieselbe Idee mit Hinweis auf die Registrierung nach dem bulgarischen Tourismusgesetz.

Was Sie diese Woche tun können

Gehen Sie Ihren aktuellen Bestand an Ferien- und Anlageobjekten durch und markieren Sie jedes Objekt, bei dem der Registrierungsstatus nicht schriftlich belegt ist. Bei diesen Objekten fordern Sie die Nachweise an, bevor das nächste Exposé hinausgeht. Ob eine Lizenz übertragbar ist, welche Pflichten den Käufer treffen oder wie Mieteinnahmen steuerlich zu behandeln sind, beurteilen Anwalt, Steuerberater oder die zuständige Gemeinde. Diese Fragen gehören nicht in Ihre Antwort, sondern in deren Zuständigkeit. Wer mit ImotDesk arbeitet, kann den Registrierungsstatus als eigenes Feld in der Objektverwaltung führen und hat ihn so bei jeder Anfrage sofort zur Hand.